Dans un jugement récent, la Cour du Québec, division des Petites créances1 s'est penchée sur la demande en dommages d'un syndicat de copropriétaires contre un copropriétaire pour des dommages causés par l'intervention des pompiers en raison d'un feu dans une unité avoisinante du même étage. Pour sa part, le copropriétaire poursuit dans le même dossier le syndicat pour le stress et les inconvénients qu'il allègue avoir subi en raison de la poursuite par le syndicat.
La demande et les faits
Le syndicat réclame du copropriétaire la somme de 3279,09$, ce qui représente la valeur des dommages causés à la porte de l'unité de condominium, défoncée par les pompiers lors de l'intervention menée en raison d'un feu dans l'unité avoisinante. Le copropriétaire réclame 7000$ au syndicat pour stress et inconvénients alléguant que la procédure du syndicat est abusive.
LES FAITS:
Selon la preuve présentée, le 12 janvier 2012, une fumée bleue et une odeur toxique se dégageaient du réfrigérateur du copropriétaire, puis ce dernier a appelé les pompiers. Comme le plancher sous l'appareil ménager était chaud, ils ont voulu entrer dans l'unité voisine qui appartient à un autre copropriétaire. Ce dernier étant absent, les pompiers ont défoncé la porte par mesure de précaution car la structure de l'immeuble était en bois.
Le problème a été rapidement résolu et le copropriétaire à qui appartenait le réfrigérateur l'a remplacé. Toutefois, le remplacement de la porte défoncée a coûté 3279, 09$ au syndicat, prix qui s'explique, selon la preuve, par le fait qu'il s'agissait d'une porte d'acier faite sur mesure.
Comme la source du problème était le réfrigérateur du copropriétaire, le syndicat lui a transmis une mise en demeure le 7 février 2012 lui demandant un dédommagement équivalent au coût des travaux. Par ce même temps, le syndicat a invité le copropriétaire à soumettre une réclamation à son assureur personnel.
Trois jours plus tard, le copropriétaire répond à cette lettre. Il informe le syndicat que, suivant une lecture de la déclaration de copropriété par son courtier d'assurance, il n'est pas responsable parce que les portes d'entrée des parties privatives sont des parties communes de l'immeuble selon la déclaration de copropriété.
Pour sa part, le syndicat répond au copropriétaire que bien que les portes d'entrée soient à leur base des parties communes de l'immeuble, et donc normalement la responsabilité du syndicat, certaines limites sont imposées par la déclaration de copropriété.
L'assureur du copropriétaire n'a pas voulu accepter la réclamation du copropriétaire au motif que les conséquences de l'intervention du service d'incendie ne constituaient pas un événement assurable.
Le syndicat a choisi de ne pas faire de réclamation pour les dommages à son propre assureur bien que celle-ci était recevable, mais sujette à une franchise de 2500$
Dans sa contestation devant la Cour, le copropriétaire a plaidé que les dommages auraient pu être évités si le copropriétaire voisin avait donné une copie de clé de son unité au syndicat. Elle plaide également qu'aux termes de l'article 1073 C.c.Q. le syndicat se doit de souscrire une couverture d'assurance contre le feu, et qu'une disposition de la déclaration de copropriété oblige le syndicat de souscrire des assurances avec renonciation par l'assureur à poursuivre les copropriétaires pour les dommages payés par l'assureur.
De plus, le copropriétaire plaide que la poursuite par le syndicat lui a causé du stress et des inconvénients car il combattait une grave maladie en même temps.
ANALYSE ET DÉCISION:
Selon la Cour, comme la porte constitue une partie commune de l'immeuble, le copropriétaire a raison de dire que les dommages causés à celle-ci doivent être couverts par les assurances du syndicat. Donc, après déduction de la franchise de 2500$, la somme de 779,09$ aurait dû être prise en charge par l'assureur du syndicat dans le cas d'une réclamation, et donc le copropriétaire n'est pas responsable de cette somme.
Toutefois, la Cour signale qu'il reste la question de la responsabilité du copropriétaire en regard de la franchise de 2500$.
Selon l'avis de la Cour, la responsabilité du copropriétaire est certainement engagée car l'intervention du service d'incendie était requise à cause du défaut de fonctionnement du réfrigérateur. D'ailleurs, la déclaration de copropriété indique clairement ce qui suit:
«Tout copropriétaire restera responsable , à l'égard des autres copropriétaires, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable2.»
En raison de ce qui précède, la Cour juge que la réclamation du syndicat contre le copropriétaire est limitée au montant de la franchise d'assurance applicable aux termes de la police d'assurance, soit la somme de 2500$.
Relativement à la réclamation contre le syndicat par le copropriétaire, la Cour rappelle que ce dernier doit prouver que le syndicat a exercé ses droits d'une manière à constituer une faute, ou de mauvaise foi, ou avec l'intention de lui causer préjudice, ou d'une manière excessive ou déraisonnable et contrairement à la bonne foi.3
La Cour apprécie que le copropriétaire a pu vivre un certain stress lorsqu'il est poursuivi pour une perte qui, selon lui, aurait pu être couverte totalement par les assurances du syndicat.
Selon le copropriétaire, le syndicat a reporté l'accès au registre du syndicat par le copropriétaire, demande refusée à l'origine par le syndicat au motif que le dossier était sous étude par les procureurs du syndicat au jour précédent l'assemblée générale annuelle des copropriétaires. Le copropriétaire a déposé sa candidature pour combler l'un des postes vacants au conseil d'administration, mais il n'a pas été élu.
Selon la Cour, ces faits reprochés au syndicat ne démontrent pas la mauvaise foi de la part de celui-ci, ou que la demande en justice du syndicat était prise par vengeance contre le copropriétaire.
En terminant, la Cour souligne qu'il est du devoir du syndicat de bien gérer les charges communes des copropriétaires, et on ne peut reprocher au syndicat d'avoir entrepris des procédures judiciaires pour réclamer des sommes auxquelles il croyait avoir droit, et d'avancer des arguments justes en droit.
Pour ces raisons la Cour a donné droit en partie au syndicat et a condamné le copropriétaire à payer au syndicat la somme de 2500$, en plus de rejeter la demande du copropriétaire en totalité.
Pour toute question, n'hésitez pas à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier et en copropriété divise.
1. Syndicat des copropriétaires Lot 593 – Hudson Club c. Reinhold, 2013 QCCQ 12231
2. Article 20.10 of the syndicate's declaration of co-ownership
3. Articles 6 et 7 of the Québec Civil Code