Dans un jugement récent de la Cour du Québec, Division des Petites créances1, le Tribunal a rejeté la demande en dommages d'un copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires, et condamne le copropriétaire à payer tous les frais d'avocats engagés par le syndicat.
Les prétentions des parties
Dans sa poursuite, le copropriétaire cherche à obtenir une condamnation de 11 036,60 $ contre son syndicat des copropriétaires. Cette réclamation est composée des montants suivants: 4 038,60 $ en guise de «remboursement» du prix d’achat de la partie commune de la copropriété; 5 000 $ pour troubles et inconvénients dont frais bancaires, frais d’avocats, perte de temps, etc.; 1 038 $ pour des procédures en radiation d’hypothèques légales qu’il estime avoir été faites sans droit; 960 $ de frais de copropriété qu’il a dû débourser.
Pour sa part, le syndicat nie toute faute de sa part, et nie devoir quelque somme que ce soit au copropriétaire. Quant à la partie de la réclamation portant sur le «remboursement» du prix d'achat des parties communes, le syndicat nie devoir quelque somme que ce soit au copropriétaire considérant que le syndicat n'a rien vendu à ce dernier.
En plus de cette défense, le syndicat réclame au copropriétaire dans une demande reconventionnelle, le remboursement des frais et déboursés encourus pour récupérer les charges communes qui lui étaient dues totalisant 4 546,62 $.
Les faits retenus par le Tribunal
La déclaration de copropriété fait par le promoteur immobilier, établie une copropriété divise comprenant trente-huit parties privatives d'habitation.
Les parties communes de l'immeuble sont formées principalement de voies de circulation pour les véhicules, un terrain commun, et un garage. Les parties privatives sont des carrés de terrain sur lesquels reposent déjà les maisons mobiles des copropriétaires.
Une fois la déclaration de copropriété publiée, le copropriétaire a signé un acte d'achat avec le promoteur immobilier et il devient copropriétaire. Le Tribunal remarque qu’aux termes de cet acte, il déclare avoir reçu une copie de la déclaration de copropriété, s'engage à contribuer aux charges communes et au fonds de prévoyance. Il s'engage aussi de respecter la déclaration de copropriété, et de se conformer aux règlements adoptés par l'assemblée des copropriétaires.
Il a remis au syndicat une série de dix chèques postdatés pour payer sa contribution aux charges communes pour les dix prochains mois.
Malgré les obligations qu’il a contractées, dès le départ, le copropriétaire a refusé de respecter les règlements.
Il s'est adressé au syndicat pour obtenir une clef d'accès au garage, mais il s'est choqué lorsque le conseil d'administration du syndicat l'informe que les espaces de stationnement dans le garage ne sont pas de libre accès pour les copropriétaires, et qu' ils doivent les louer moyennant des frais mensuels.
En revanche, il a exigé que le syndicat lui retourne ses chèques postdatés non encore encaissés, et il a fait un arrêt de paiement sur celui du mois alors courant.
Les membres du conseil d'administration ont rencontré le copropriétaire dans le but de lui faire comprendre qu'il doit acquitter sa contribution aux charges, mais le copropriétaire a refusé de collaborer. Les membres du conseil lui ont rappelé qu'aux termes de la déclaration de copropriété, le refus de payer sa contribution aux charges pourra entraîner la perte du privilège de payer les charges communes par versements mensuels, et que toutes les charges de l'année deviendront dues immédiatement.
Les administrateurs ont rappelé également au copropriétaire que la déclaration de copropriété prévoit des intérêts à 2% par mois en cas du défaut de payer, en plus des frais engagés par le syndicat en raison de ce défaut, notamment les honoraires professionnels.
Les administrateurs ont invoqué également qu'une clause pénale s'applique aux copropriétaires qui contreviennent aux dispositions de la déclaration de copropriété. Ladite clause prévoit des pénalités monétaires selon le nombre d'infractions.
Malgré une mise en demeure, le copropriétaire a toujours refusé de payer les sommes dues et les frais réclamés.
Selon le témoignage des administrateurs du syndicat, ils n'avait d'autre choix que de publier une hypothèque légale contre la fraction du copropriétaire pour protéger la créance du syndicat. Un préavis d'exercice est publié peu après.
Au fait de la situation, le créancier hypothécaire du copropriétaire l'a mis en demeure de payer les arrérages des charges communes, et obtenir la radiation de l'hypothèque légale et du préavis d'exercice.
Face à cette pression de la part de son créancier hypothécaire, le copropriétaire paie une partie de la somme due, et obtient la radiation de l'hypothèque légale et du préavis d'exercice.
Il a refusé toutefois, de rembourser le syndicat pour les frais engagés pour la publication de l'hypothèque légale et du préavis d'exercice, et il reste toujours les pénalités et les intérêts, que le copropriétaire refuse d'acquitter malgré une mise en demeure de la part du syndicat.
À la place, le copropriétaire poursuit le syndicat pour la somme de 12,000$, et il refuse d'acquitter sa contribution aux charges pour l'année 2016, invoquant qu'il n'est responsable d'aucune charge commune.
Par sa demande reconventionnelle contre le copropriétaire, le syndicat réclame les montants suivants : frais bancaires suite au refus de paiement 21$, 3 courriers recommandés 37,95$, frais de notaire pour l'hypothèque légale et frais d'avocats 3112,67$, temps consacré par les membres du conseil d'administration 500$, plus 875$ en pénalités en application de la clause pénale de la déclaration de copropriété.
Analyse par le Tribunal
Le Tribunal a rappelé que le copropriétaire doit établir qu'il est plus probable qu'improbable que le syndicat a commis une faute.
Au sujet de la réclamation par le copropriétaire de la somme de 4038,60$ à titre de «remboursement» du prix payé au promoteur immobilier pour la partie commune, selon le Tribunal, le syndicat n'en est aucunement redevable. Le syndicat n'a rien vendu au copropriétaire, et n'a reçu aucune somme en lien avec les parties communes de l'immeuble. Le Tribunal souligne que si le copropriétaire estime qu'il a subi un préjudice en signant son acte d'achat, qu'il doit s'adresser à celui de qui il a acheté, soit le promoteur immobilier.
En ce qui a trait aux troubles, inconvénients, frais d'avocats, perte de temps, le Tribunal estime que le copropriétaire n'a pas établi quelque faute que ce soit de la part du syndicat.
Selon le Tribunal, la preuve du syndicat à l'égard du copropriétaire était à l'effet totalement contraire.
Selon le Tribunal, la preuve du syndicat démontre que le copropriétaire refuse de se conformer à une des règles de base de la copropriétaire, c'est à dire celle de payer sa contribution aux charges communes. Le Tribunal rappelle que cette obligation découle directement du fait que le copropriétaire a choisi d'acheter une fraction de la copropriété.
Selon le Tribunal, l'incompréhension du copropriétaire contribue à son entêtement, et occasionne des frais importants pour lui-même et le syndicat.
Le Tribunal rappelle aux parties que le fait de vivre en copropriété exige des concessions, et nous force à comprendre les droits des autres. Le Tribunal constate que le copropriétaire n'est enclin à faire aucune concession envers la collectivité des copropriétaires, ou de se conformer à la déclaration de copropriété. Le copropriétaire refuse de contribuer aux charges communes comme tous les autres copropriétaires, et il prétend avoir droit à un usage du garage illimité et sans frais, ce qui n'est appuyé d'aucune façon par la déclaration de copropriété et les règlements adoptés par l'assemblée des copropriétaires. Bien au contraire, l'assemblée des copropriétaires a décidé que l'usage du garage serait permis aux copropriétaires, mais selon des règles établies et moyennant des frais.
Le Tribunal rappelle que le copropriétaire, comme tous les autres, a l'obligation de contribuer selon sa quote-part charges, au maintien et à l'entretien de toutes les parties communes de l'immeuble, entre autres le garage, le lot vacant, les allées véhiculaires, et toutes les infrastructures. Cette obligation découle du fait qu'il a acheté un immeuble qui fait partie d'une copropriété.
Le Tribunal confirme que le syndicat a l'obligation de conserver l'immeuble et préserver les parties communes de celui-ci. Il dispose de tous les pouvoirs nécessaires pour fixer les charges communes, percevoir celles-ci, et prendre les mesures qui s'imposent, incluant la publication d'une hypothèque légale, lorsqu'un copropriétaire refuse ou néglige d'acquitter sa contribution aux charges.
Selon le Tribunal, les mesures d'hypothèque légale prises par le syndicat contre le copropriétaire étaient fondées à tous les niveaux considérant l'entêtement de ce dernier et de son refus catégorique d'assumer ses obligations. Ces obligations lui incomberont tant et aussi longtemps qu'il demeure copropriétaire.
Conséquemment, le Tribunal a jugé que la réclamation du copropriétaire contre le syndicat n'était aucunement fondée et devait être rejetée en totalité, et le copropriétaire doit être condamné à payer les frais judiciaires du syndicat de 240$.
Concernant la demande reconventionnelle du syndicat contre le copropriétaire, le Tribunal a souligné que la déclaration de copropriété prévoit clairement le droit du syndicat d'exiger le remboursement par le copropriétaire les honoraires et déboursés de son conseiller juridique lorsque ses services sont requis à la suite du défaut du copropriétaire de respecter la déclaration de copropriété, incluant le fait de payer sa contribution aux charges. Conséquemment, le syndicat est bien fondé de demander du copropriétaire le remboursement des frais engagés auprès de ses conseillers juridiques pour l'hypothèque légale (3112,67$), ainsi que pour les frais bancaires (21$) et les courriers recommandés (37,95$).
En ce qui concerne les pénalités réclamées par le syndicat, la déclaration de copropriété prévoit que les arrérages de tout paiement dû par un copropriétaire portent intérêts au taux de 2% par mois à compter de la date où ils sont exigibles. Ceci est conforme à l'article 1617 du Code civil du Québec qui prévoit que les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation de payer une somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux convenu... ».
Selon le Tribunal, la clause pénale contenue à la déclaration de copropriété vise non pas les retards de paiement, mais plutôt des cas de contravention à l’une ou l’autre des dispositions de la Déclaration de copropriété relativement à l’usage des parties communes ou des parties privatives.
Selon le Tribunal, le syndicat n'a donc pas droit au montant de 875$ réclamé à titre de pénalité. Selon le Tribunal, la clause d'intérêts s'applique sur les frais engagés par le syndicat , et que le copropriétaire refusait de payer.
Quant au montant réclamé pour le temps consacré par les administrateurs à cette affaire, le Tribunal était d'avis qu'aucun montant devait être accordé à titre de dommages. Le temps consacré par les administrateurs fait partie de leur mandat, même si le travail exigé sortait de l'ordinaire. À ce sujet le Tribunal a rappelé que le copropriétaire, à titre de partie adverse, ne peut être tenu responsable du choix des administrateurs quant à l'énergie et le nombre d'heures qu'ils ont consacrées au dossier.
Pour toutes ces raisons, le Tribunal a condamné le copropriétaire à payer au syndicat la somme de 3 171,62 $ avec l’intérêt au taux convenu de 26,82 % par année depuis la date de dépôt de la demande reconventionnelle, plus les frais judiciaires de 89$.
Comme la demande du copropriétaire contre le syndicat a aussi été rejetée, le copropriétaire a été condamné à payer au syndicat les frais judiciaires de 240$.
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1. . 450-32-017917-154, 2016 QCCQ 4000