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Syndicat des copropriétaires du Manoir II c. Nehmé 2011 QCCQ 1776
 

• Le syndicat réclame des copropriétaires défendeurs la somme de 383,78$, représentant le coût des réparations effectuées au plafond de la salle de bain de la propriétaire de la partie privative 608 située directement en-dessous de celle des défendeurs.

• Le syndicat prétend que le dommage provient de la salle de bain de l'appartement 708 situé au-dessus dont les défendeurs sont les copropriétaires.

• Les défendeurs nient devoir ce montant, alléguant qu'il n'a jamais été prouvé que le dommage causé provenait d'un problème avec la toilette de leur appartement.

• Ils ajoutent que leur fils est allé investiguer l'appartement 608 mais n'a vu aucune tache ni trace de dégât d'eau.

• Selon le témoignage du gestionnaire de l'immeuble, le surintendant est avisé par le propriétaire de l'appartement inférieur qu'un dégât d'eau venait de se produire au plafond de sa salle de bainet que le gypse y était mouillé.

• Le surintendant serait allé à l'appartement des défendeurs– qui ne parlent malheureusement ni le français ni l'anglais – et aurait constaté que le problème venait sans doute du beignet de cire de leur toilette, laquelle est située juste au-dessus du dégât d'eau dans l'appartement en dessous.

• Toujours selon le témoignage du gestionnaire, le surintendant aurait par la suite avisé l'un des fils des défendeurs qui se serait engagé à réparer la toilette après quoi le syndicat pourrait procéder aux réparations du plafond de la salle de bain de l'appartement inférieur.

• Pourtant, après une semaine, le plafond de la salle de bain coulait toujours.

• Le gestionnaire contacte alors le fils des copropriétaires qui lui demande le numéro de téléphone du plombier qui travaille régulièrement dans cet immeuble afin que celui-ci procède à la réparation de la toilette chez ses parents.

• Cette réparation – on ne sait par qui – est faite entre le 20 et le 28 octobre puisque c'est lors de cette dernière journée que le gestionnaire mandate son entrepreneur pour réparer le plafond de la salle de bain de l'appartement inférieur.

• La facture pour cette réparation du plafond s'élève à 340$ plus taxes.

• Le gestionnaire mentionne que la plomberie située sous la toilette, fait partie des parties privatives et appartient à chaque copropriétaire.

• Le gestionnaire de l'immeuble envoie au nom du syndicat une première lettre aux défendeurs les tenant responsable des dommages occasionnés au plafond de l'appartement en dessous du leur. Mais selon le témoignage du fils des copropriétaires cette lettre n'aurait jamais été reçue.

• Le gestionnaire en envoie une seconde dans laquelle il réclame le montant des réparations figurant à la facture de l'entrepreneur qu'il joint à sa lettre.

• Une réponse est envoyée au syndicat par le l'un des fils, bien qu'il prétende à l'audience que cette lettre a été rédigée par son frère. Ce n'est pas ce qui ressort de ladite lettre.

• Dans cette lettre l'un des fils reconnaît l'existence d'une tache de quatre pouces carrés au plafond de la salle de bain de l'appartement inférieur mais il trouve la facture un peu salée pour un si petit dommage. Il ajoute que l'assurance de la bâtisse devrait couvrir ce dommage.

• Une troisième lettre est envoyée par le gestionnaire aux défendeurs, réitérant la demande du syndicat de lui verser la somme de 383,78$ et indiquant l'intention de ce dernier d'intenter une poursuite judiciaire contre le défendeur si celui-ci persiste dans son refus de rembourser cette dépense faite dans l'intérêt de la copropriété.

• Le fils des défendeurs indique à la Cour être propriétaire de nombreux logements et avoir procédé à de multiples rénovations de logements même s'il ne détient aucune carte de compétence. Il fait néanmoins des travaux de menuiserie, de plomberie et d'électricité.

• Il ajoute avoir rénové la salle de bain complète de ses parents en 2006.

• Le fils est convaincu que le syndicat tente de récupérer de son père l'argent qui lui a été versé à l'occasion de dommages survenus à son véhicule quelque temps auparavant.

• Il termine son témoignage en mentionnant que l'appartement inférieur était en rénovations durant cette période et que c'est à cette occasion qu'il aurait vu le plafond de la salle de bain avec non pas une tache de quatre pouces carrés mais l'espace laissé ouvert par l'enlèvement de la lumière.

• Conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec, la partie demanderesse doit démontrer au Tribunal, par une preuve prépondérante, le bien fondé de ses prétentions.

• Le Tribunal doit ici évaluer la crédibilité des deux versions dont plusieurs aspects sont contradictoires.

• Tel qu'explicité ci-après, plusieurs éléments du témoignage du fils des défendeurs ne sont pas crédibles et que le fils des défendeurs a d'ailleurs tenté de discréditer le syndicat au moyen d'une preuve documentaire en défense au moyen de photcopies tronquées d'une des pièeces du syndicat.

• Conformément à l'article 1039 du Code civil du Québec, le Syndicat des copropriétaires a pour devoir d'assurer la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, de même que la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété.

• Par ailleurs, même si chaque copropriétaire dispose de sa fraction et use de sa partie privative et des parties communes librement, il a le devoir de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, conformément à l'article 1063 C.c.Q., qui se lit comme suit

• Chaque copropriétaire est donc responsable des dommages causés à autrui, aux parties communes et aux parties privatives de l'immeuble. La toilette défectueuse des défendeurs a causé une infiltration d'eau entre l'appartement des défendeurs et l'appartement inférieur (en traversant les parties communes) ainsi que des dommages au plafond de la salle de bain de l'appartement inférieur (partie privative).

• La preuve a révélé que cette toilette avait été réparée en 2006 par le fils des défendeurs, lequel a admis ne pas avoir de carte de compétence. La réparation aurait-elle été inadéquate en ne durant que peu de temps? La question se pose.

• Enfin, il a été mis en preuve que l'assurance de la copropriété comportait une franchise de 2500$. Le coût des réparations étant inférieur à cette franchise, c'est le copropriétaire responsable qui doit en supporter les frais, soit par lui-même, soit par le biais de son propre assureur.

• Le Tribunal conclut donc de l'ensemble de la preuve que le syndicat a démontré le bien fondé de sa réclamation à l'endroit des défendeurs.