Avantages Condo

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 8845 RUE LAJEUNESSE c. 2323-4255 QUÉBEC INC.

CQ (Division des petites créances) 2007

 Le syndicat des copropriétaires demandeur administre les parties communes d’un immeuble construit et vendu par la défenderesse et il lui réclame une indemnité pour le motif qu’elle n’aurait pas exécuté complètement et correctement ses obligations. La défenderesse conteste la demande et elle réclame 2 000$ par voie de demande reconventionnelle pour compenser les «troubles encourus - pertes de temps - dépenses». La réclamation du syndicat se chiffre à 8 085,73$, lequel le réduit à 7000$ afin de respecter la compétence monétaire juridiction de la Division des petites créances de la Cour du Québec.La demande du syndicat comprend les réclamations suivantes:

• honoraires d’avocat, frais d’expert, réparation du système d’intercom, frais de condo impayés, travaux d’électricité, travaux de ventilation, fourniture et installation d’extincteurs dans les escaliers ainsi que de rampes devant le panneau électrique, rampe et main courante pour l’escalier arrière, crépi.

 Le Tribunal traite distinctement de chacune des réclamations de la manière suivante:

•  Honoraires d’avocat: Le demandeur a payé les honoraires de l’avocat que les copropriétaires ont consulté relativement à des avis d’hypothèques légales de la construction affectant chacun des condominiums situés dans l’immeuble, mais ces honoraires ne concernent pas un «vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice de sol» et, conséquemment, ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui doivent exercer un recours s’ils estiment avoir droit à une compensation pour le préjudice résultant des hypothèques légales. Cette réclamation n’est donc pas fondée.

•  Frais d’expert: le syndicat réclame les frais payés à son expert dans le cadre d’une réclamation à «La garantie des maisons neuves de l’A.P.C.H.Q.» Cette demande relative à des vices de construction était bien fondée puisqu’elle a été partiellement accueille par décisions datées du 25 avril et 11 octobre 2005 . Puisque les frais d’expert sont raisonnables et qu’ils ont été encourus par la faute de la défenderesse, le Tribunal conclut que le demandeur a le droit d’en obtenir le remboursement. Cette réclamation est donc fondée.

•  Système d’intercom: La défenderesse n’a jamais remis au demandeur le manuel d’instruction du système d’intercom. En septembre 2005, le système a cessé de fonctionner et le syndicat appelle le représentant de la défenderesse qui lui donne le numéro de téléphone de son sous-traitant afin qu’il lui soit demandé de venir corriger la situation. Le technicien effectue la réparation et, subséquemment, le demandeur est surpris de recevoir une facture parce qu’il croyait que la réparation serait couverte par la garantie du sous-traitant. Le demandeur paie néanmoins cette facture sans communiquer préalablement avec la défenderesse. La défenderesse témoigne à l’effet que son sous-traitant devait exécuter la réparation sans frais et qu’il aurait pu faire annuler la facture sans difficulté s’il en avait eu connaissance. Le Tribunal conclut que la décision du demandeur de payer la facture de sous-traitant à l’insu de la défenderesse a causé un préjudice à cette dernière. Cette réclamation est rejetée.

•  Frais du condo: Le syndicat réclame la contribution aux charges communes pour l’unité de condominium de la défenderesse pour la période du 18 novembre 2004 au 11 mai 2005. Le syndicat débute ses activités le 18 novembre 2004 et, qu’à cette date, la défenderesse est toujours propriétaire de l’unité qui est finalement vendue le 11 mai 2005. La défenderesse ne conteste pas l’exactitude du montant réclamé mais elle refuse de payer la contribution aux charges communes pour le motif que plusieurs des copropriétaires ont occupé l’immeuble avant le 18 novembre 2004 et qu’elle ne leur a rien demandé à titre de contribution aux charges communes pour la durée de cette occupation préliminaire. Il est inutile de déterminer si la défenderesse a droit à une indemnité à titre de contribution aux charges communes pour l’occupation antérieure au 18 novembre 2004. Si la défenderesse estime avoir droit à une compensation quelconque, il faudrait qu’elle adresse sa demande à chacun des copropriétaires concernés et non pas au demandeur. Cette réclamation est donc accueillie.

• Travaux d’électricité: le syndicat réclame le remboursement d’une facture pour divers travaux d’électricité décrits sur une facturation présentée en preuve. Cette facture comprend deux catégories de travaux, soit l’éclairage d’urgence et le détecteur de monoxyde de carbone. La réclamation concernant le détecteur de monoxyde de carbone est irrecevable puisque le rapport de l’expert du demandeur mentionne que celui-ci n'est pas requis dans le garage destiné à moins de cinq automobiles. Quant à l’éclairage d’urgence, le témoignages à ce sujet sont contradictoires, mais si les travaux avaient tous été complétés tel qu'allégué par la défenderesse, le Tribunal ne voit pas pourquoi le demandeur aurait payé un électricien pour terminer l’installation de l’éclairage d’urgence. Cette demande est accueillie partiellement.

•  Travaux de ventilation: Le rapport de l’expert du demandeur mentionne que «dans la plupart des unités, il y avait un surplus d’humidité engendrant de la condensation, du givre, de la glace et de la moisissure sur le cadrage inférieur des portes et fenêtres. Les tuyaux comprennent des clapets et que ceux-ci, par temps froid, gèlent ne permettant pas à l’air chaud et humide de s’évacuer du bâtiment. Nous recommandons de remplacer les cols de cygnes par des boîtes d’évacuation avec clapets multiples tel que la compagnie Ventilation Maximum le propose». Après l’expertise, «La garantie des maisons neuves de l’A.P.C.H.Q.» a rendu une décision datée du 25 avril dans laquelle elle a demandé à la défenderesse de corriger la situation et il n’est pas contesté que cette dernière a effectivement exécuté certains travaux pour donner suite à la décision. Les travaux ne sont toutefois pas identiques à la recommandation contenue dans le rapport de l’expert et la preuve est contradictoire quant à leur efficacité. Toutefois, il n’y a aucun élément de preuve permettant de conclure que les travaux exécutés par la défenderesse étaient inadéquats. Cette réclamation est donc rejetée.

•  Extincteurs dans les escaliers et rampes devant le panneau électrique: Le demandeur réclame le remboursement d'une somme payée en octobre 2006 afin d’acheter et de faire installer des extincteurs dans les cages d’escalier ainsi que des rampes de protection devant le panneau électrique situé dans le garage. Le syndicat a le fardeau de prouver que la défenderesse avait l’obligation de fournir ces accessoires et le Tribunal conclut qu’il n’en a pas fait la preuve prépondérante. Les représentantes du syndicat on témoigné que les travaux ont été faits à la demande de l’assureur et ces témoignages sont conformes à la lettre d’AXA Compagnie d’assurance produite en preuve. Il serait toutefois déraisonnable de conclure qu’un entrepreneur doit exécuter des travaux pour le seul motif qu’un assureur les requiert. Le rapport d’expert du demandeur ne comporte aucune mention quant à des extincteurs et, bien qu’il suggère l’installation d’une rampe devant le panneau électrique, il n’indique nullement que cet accessoire serait exigé par les règles de l’art ou encore par le Code national du bâtiment du Canada. Cette réclamation est donc rejetée.

•  Rampe et main courante dans l’escalier arrière: Le syndicat réclame le remboursement des sommes déboursées pour l’achat et l’installation d’une rampe et d’une main courante dans l’escalier arrière. La défenderesse reconnaît que ces accessoires sont requis par le Code national du bâtiment du Canada lorsque la hauteur totale excède 24 pouces mais elle conteste la réclamation pour le seul motif que l’escalier en question aurait une hauteur totale inférieure à 24 pouces. Le syndicat a le fardeau de prouver que l’escalier a une hauteur supérieure à 24 pouces et le Tribunal conclut qu’il en a fait la preuve prépondérante en raison de ce qui suit. Le rapport d’expertise conclut à la nécessité de ces accessoires parce que la hauteur totale excède la limite fixée par le Code national du bâtiment du Canada. Les photos jointes au rapport de l’expert permettent de constater facilement que la hauteur totale de l’escalier excède 24 pouces. Cette réclamation est donc accueillie.

• Crépi: La défenderesse reconnaît sa responsabilité quant au crépi mais elle conteste la demande pour le motif que les travaux auraient pu être exécutés pour un coût inférieur au montant payé par le syndicat. Il n’y a aucun élément de preuve à l’appui de cet argument et cette réclamation sera donc accueillie en entier.

La défenderesse est donc condamnée à payer la somme totale de 5 171,61$.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE

La défenderesse s'est portée demanderesse reconventionnelle et réclame la somme de 2 000$ pour «troubles encourus – pertes de temps – dépenses». Il n’y a aucun élément de preuve à l’appui de la demande reconventionnelle et lors de l’audition, le représentant de la défenderesse n’a présenté aucun argument à l’appui de celle-ci. La demande reconventionnelle est donc rejetée.