Syndicat des copropriétaires du 2010 de la Montagne c. 9103-9909 Québec Inc. (CS) 2011
Réclamation par le syndicat et quatre copropriétaires contre le promoteur du bâtiment - action pour que les dommages couvrent le coût de moderniser l'ascenseur du fret du bâtiment pour des voitures et l’accès au garage - question si le promoteur du bâtiment peut être obligé de moderniser une vieillissante partie commune existant à l'époque de la conversion en copropriété divisée et de la vente du bâtiment à des copropriétaires - l'action du syndicat pour des dommages accordée en partie, mais sans plein remplacement de l'ascenseur.
• Le syndicat et les propriétaires d’espaces de garage dans un bâtiment de condominiums de luxe demandent au Tribunal d’ordonner le promoteur du bâtiment de condominiums de modifier complètement l'ascenseur de fret, une partie commune d'utilité restreinte, employée pour accéder au garage avec leurs voitures, en changeant le système manuel de double porte par un nouveau système entièrement automatisé.
• Ce projet comportait d’étriper et de refaire l'intérieur du bâtiment et d'ériger une nouvelle façade. C'était un bâtiment commercial/bureau avant la conversion en bâtiment résidentiel.
• Les copropriétaires, excepté un, chacun d’eux a acheté une unité et aussi un espace de stationnement du Défendeur. Le seul accès au garage pour les voitures est à l'aide d'un ascenseur de fret.
• Afin d'accéder à ou de quitter l'aire de stationnement du garage, le conducteur d'un véhicule doit utiliser l'ascenseur de fret, ce qui comporte un processus de neuf étapes.
• Le syndicat affirme que:
◦ le système d'accès d'ascenseur de fret aux espaces de stationnement est excessivement insatisfaisant et pas du tout proportionné à un bâtiment de condominium de luxe situé dans le coeur du centre-ville de Montréal;
◦ le promoteur de bâtiment devrait être condamné à payer la somme de $220.000 pour modifier intensivement le système en ascenseur automatisé de voiture avec une télécommande qui actionnerait toutes les portes et l'ascenseur ;
• Le promoteur du bâtiment affirme que:
◦ les copropriétaires connaissaient le genre d'ascenseur et le système d'accès pour le garage qui existait dans le bâtiment avant de signer leurs contrats de vente et d’acheter leurs espaces de stationnement, aucune représentation n’a été faite de sorte que l'ascenseur de fret soit modernisé et automatisé, les copropriétaires originaux ou les acheteurs d'espace de garage n'ont pas demandé si l'ascenseur serait modernisé et automatisé avant d'acheter leurs espaces de stationnement.
◦ il n'est pas responsable du coût d'une telle transformation de l'ascenseur de fret/voiture.
• Le promoteur du bâtiment est-il responsable du coût pour transformer complètement l'ascenseur de fret ? La question devant le Tribunal est donc, si l'ascenseur de fret et la manière dont il est configuré et actionné est un défaut de construction ou un défaut de conception défectueux qui peut être établi contre le constructeur/promoteur.
La Cour accorde l'action du syndicat seulement en partie pour les raisons suivantes :
• L'ascenseur de fret n'est pas facile à utiliser, il est vieux et a d'autres insuffisances relativement mineures qui ne sont pas nécessairement selon le code, mais qui peuvent être réparées à un coût relativement mineur
• Il n'y a pas question de prescription en ce qui concerne le syndicat puisque la période de prescription ne pouvait pas débuter avant le 11 avril 2007, quand un conseil d'administration de trois directeurs véritablement indépendant a été élu.
• Le syndicat n'est pas encore à l'étape d'effectuer le travail mais simplement d’essayer d'obtenir les fonds pour faire le travail et (que) si les fonds sont obtenus, alors l'article 1097 C.C.Q. sera rendu opérationnel ; c'est un argument valide et (que) le syndicat a eu la capacité de poursuivre, en particulier après avoir examiné l'article 1081 C.C.Q. et la décision dans l'affaire Belcourt.
• Les experts des parties conviennent qu'il y a quelques déficiences dans l'ascenseur qui doivent être réparées, que le promoteur du bâtiment avait toutes offert de faire par courrier, mais cet offre n'a jamais été pris par le syndicat qui veut un nouvel ascenseur.
• La Cour ordonnera donc une somme pour ces réparations glanées du témoignage semblable des experts qui ont convenu sur la majorité des déficiences mineures et emploiera une combinaison des évaluations des deux experts pour établir un coût pour ces réparations.
• La Cour permettra au promoteur du bâtiment de faire ces réparations lui-même et, si elles ne seront pas fait en dedans de 90 jours de ce jugement, elle ordonnera le promoteur du bâtiment de payer au syndicat la somme de $20.000 pour lui permettre de procéder et d’avoir les réparations faites en ce qui concerne certains articles.
• Cependant, en ce qui concerne la demande du syndicat d'un nouveau système automatisé, la Cour ne peut pas convenir pour les raisons suivantes :
◦ les Actes de vente de chacun des copropriétaires, à la section sur les conditions et les obligations, stipule qu'ils confirment avoir vu et examiné le bâtiment avant l'achat et qu’ils sont satisfaits en conséquence ;
◦ Aucune représentation de sorte n'avait été faite concernant aucun changement ou amélioration principal qui serait apporté à l'ascenseur de fret pendant les rénovations étendues au bâtiment avant de le convertir en unités de condominium.
◦ Aucune représentation n'avait été faite concernant n'importe quelle automation du système, et rien dans la littérature ou dans des brochures promotionnelles n'avait promis un nouvel ascenseur automatisé de fret.
◦ Les copropriétaires devraient avoir déterminé si l'ascenseur de fret était approprié pour leurs besoins, et quels, le cas échéant, changements étaient faits à l'ascenseur.
◦ L'omission de vérifier si l'ascenseur de fret était adéquat ou acceptable ou proportionné à un bâtiment de condos de luxe moderne ne peut pas rendre le promoteur du bâtiment responsable de la modification désirée.
◦ Aucune jurisprudence du Québec en droit de la copropriété divise ou le droit immobilier n'oblige un propriétaire ou un promoteur à faire de tels changements étendus, s'élevant à un ascenseur complètement nouveau et automatique, à moins que ce changement ait été un dispositif de vente clair ou ait été annoncé ou promis d'une manière quelconque ;
◦ Le système d'accès d'ascenseur de fret n'est pas un vice caché, ni est-il une conception défectueuse ou un défaut de construction du bâtiment non plus.
◦ La loi n'exige pas du promoteur du bâtiment d'assumer le coût d'une telle modification complète tel qu’exigé par le syndicat ou par les copropriétaires.
◦ La Cour accordera les coûts au syndicat mais seulement sur une quantité estimée des réparations nécessaires et emploiera donc sa discrétion pour ordonner des coûts selon la Classe III du Tarif des frais judiciaires en matière civile et des droits de greffe.