Dans un jugement récent de la Cour du Québec, Division des petites créances (1), le Tribunal a été appelé à décider si un syndicat de copropriétaires devait être condamné à payer des dommages-intérêts à un des copropriétaires de l'immeuble pour des troubles et inconvénients supposément causés à deux copropriétaires par le système de ventilation de l'immeuble.
Les faits retenus par le Tribunal
Les copropriétaires demandeurs allèguent qu'ils ont constaté que les moteurs servant à aspirer l’air des colonnes de ventilation situées sur le toit de l’immeuble émettent un bruit anormal.
Les copropriétaires témoignent qu'ils ont avisé immédiatement le syndicat de copropriété de cette situation, mais ils considèrent qu'il a été négligent dans le traitement de ce problème qui, selon eux, a perduré pendant environ six mois.
Les copropriétaires estiment que le syndicat a été négligent, et ils lui réclament la somme de 5 804,61 $, soit
frais d’expertise : 1 122,16 $;
courrier recommandé : 9,99 $ ;
honoraires d'avocat : 672,46 $;
perte de jouissance de leur condo: 3 000 $;
troubles et inconvénients : 1 000 $.
Pour sa part, le syndicat conteste la réclamation des copropriétaires, et en retour, poursuit les copropriétaires demandeurs pour la somme de 6 463,45 $, soit
frais d’expertise 197,76 $;
frais pour correspondance : 20,36 $;
honoraires d'avocat : 340,33 $;
dommages pour harcèlement, intimidation, menaces et stress des membres du conseil d'administration : 3 000 $;
atteinte à la réputation : 1 000 $;
troubles et inconvénients : 1 500 $;
préparation de la défense : 405 $.
L'analyse par le Tribunal
Le Tribunal a jugé important de rappeler au syndicat, ainsi qu'aux copropriétaires, qu'en vertu des articles 2803, 2804 du Code civil du Québec, qu'ils ont le fardeau de prouver les faits qu’ils allèguent, et que cette preuve, pour être jugée suffisante, doit rendre l'existence d'un fait plus probable que son inexistence.
L'un des copropriétaires témoigne à l'audience, mais il dépose aussi un rapport d'ingénieur-expert dans lequel l'ingénieur conclut que, après analyse, le niveau de bruit la nuit excède la limite établie par les règlements de la Ville de Montréal d'environ 2 à 3 décibels.
Toutefois, le Tribunal remarque que l'ingénieur qui a rédigé ce rapport n'est pas présent à l'audience pour témoigner, et donc le Tribunal ne peut pas obtenir d'autres précisions sur ce rapport.
Quant au syndicat, le Tribunal remarque que l'administrateur qui le représente et qui témoigne à l'audience, n'était ni administrateur, ni copropriétaire au moment des faits. Le syndicat a également fait témoigner un des autres copropriétaires de l'immeuble, mais le Tribunal a considéré que son témoignage était du ouï-dire, c'est-à-dire qu'il a relaté des faits dont il n'avait pas lui-même la connaissance personnelle.
Le syndicat a présenté la facture d'une entreprise en ventilation faisant état d'une réparation urgente effectuée au ventilateur deux jours après la réception de la plainte des copropriétaires. Le syndicat a témoigné qu'il s'agissait d'une réparation temporaire.
Le représentant du syndicat a témoigné à l'audience que le syndicat avait décidé que la solution définitive était de remplacer tous les ventilateurs, ce qui fut fait au printemps, environ six mois après la réception de la plainte initiale, mais après un processus d'appels d'offres et de soumissions.
À la lumière des faits, le Tribunal a déterminé que la preuve apportée par les copropriétaires était insuffisante pour prouver une négligence de la part du syndicat. Le Tribunal souligne que la preuve supporte l'existence d'un bruit dans l'unité des copropriétaires, ceci n'engage pas automatiquement la responsabilité du syndicat.
Le Tribunal retient que ce n'est pas le syndicat qui aurait causé le bruit des moteurs du système de ventilation. Il conclut également que le syndicat n'aurait pas pu simplement fermer les moteurs, car ceci aurait eu pour effet de couper la ventilation à d'autres unités de condos, et non pas uniquement celles des copropriétaires demandeurs.
Selon l'avis du Tribunal, le syndicat a pris les mesures requises pour prendre en main la situation sur une base urgente, pour ensuite trouver et mettre en application une solution définitive au problème.
Le Tribunal a précisé que les copropriétaires ont effectivement subi des inconvénients dus à ce problème, mais que la preuve ne soutient pas l'idée que le syndicat et ses administrateurs ont été fautifs et négligents dans leur réponse.
Le Tribunal souligne également que, comme les administrateurs occupent leur fonction pour le bénéfice du syndicat et de ses copropriétaires, sans rémunération, que ceci doit être pris en considération lorsqu'on apprécie la gravité de la faute reprochée.
Conséquemment, c'est pour toutes ces raison que le Tribunal a rejeté la réclamation des copropriétaires contre le syndicat.
La réclamation du syndicat contre les copropriétaires
Après avoir analysé la preuve du syndicat, le Tribunal a indiqué qu'il n'avait d'autre choix que de rejeter la demande en dommages de celui-ci contre les copropriétaires. En fait, le Tribunal souligne que le représentant du syndicat qui a témoigné à l'audience n'a présenté aucune preuve utile à l'appui des dommages qu'il réclame aux copropriétaires, et rien dans la façon d'agir des copropriétaires ne peut être considéré fautif.
Pour toutes ces raisons, le Tribunal a rejeté les deux réclamations, et tant le syndicat que les copropriétaires ont dû assumer les frais judiciaires respectifs.
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1. 500-32-135416-123, 2015QCCQ5346