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Paquin c. Syndicat des copropriétaires co-propriété la Régence 2011 QCCQ 1627 Les copropriétaires demandeurs réclament 343,14$ au Syndicat des copropriétaires en remboursement des coûts qu’ils ont payés pour le remplacement de deux vitres thermos aux fenêtres de leur appartement en copropriété, au motif que ces vitres avaient perdu complètement leur étanchéité. Le Tribunal rejette la réclamation des demandeurs pour les motifs suivants: Selon la version des demandeurs, moment de leur remplacement, les vitres en question étaient constamment embués et des gouttelettes d’eau perlaient régulièrement dessus. Le Syndicat refuse de payer la réclamation, plaidant n’avoir jamais autorisé ce remplacement et n'avoir jamais été mis en demeure au préalable. Selon la déclaration de copropriété, les portes et fenêtres extérieures incorporées aux gros murs constituent des parties communes, même si par leur nature, elles sont destinées à l’usage exclusif des copropriétaires de la partie privative à laquelle elles sont attenantes. Conséquemment, vu qu’il s’agit d’une partie commune, la réparation ou le remplacement de cette partie commune doit être fait, ou à tout le moins autorisé par le Syndicat. Selon le rapport du président du Syndicat, à la connaissance des demandeurs avant le remplacement, s’il y a des réparations à effectuer aux fenêtres et aux portes patio de l’immeuble, étant donné que ces éléments appartiennent aux parties communes, elles se feront par le biais du Syndicat. Les demandeurs témoignent avoir remis en août 2007 au Syndicat la soumission d'un entrepreneur spécialisé pour le remplacement des deux thermos concernés. Mais n’ayant pas de réponse à ce sujet, ils reconnaissent avoir pris l’initiative de faire effectuer eux-mêmes les travaux, sans autorisation expresse. La preuve prépondérante révèle également que plusieurs copropriétaires désirent faire remplacer leurs thermos ou fenêtres et que jusqu’à maintenant, le Syndicat n’a pas autorisé ces dépenses sur une base individuelle, puisqu’il désire procéder à un remplacement de toutes les fenêtres en même temps, lorsque les copropriétaires auront constitué un fonds de réserve suffisant. En conséquence, considérant les stipulations de la déclaration de copropriété et le rapport du président du conseil d'administration, sans cette autorisation et sans l’envoi d’une mise en demeure préalable, , les demandeurs ne peuvent obtenir le remboursement de la somme de 343,14$ payée pour le remplacement des thermos parties communes. À titre de créanciers d'une obligation de la part du syndicat, les demandeurs avaient l'obligation de mettre en demeure le syndicat de s'exécuter avant de procéder eux-mêmes au remplacement, et ce suivant la règle de l'article 1590 du Code civil du Québec, et l'arrêt Caron c. Centre Routier Inc., [1990] R.J.Q. 75 (C.A.).