Le 12 mai prochain entrera en vigueur une nouvelle réglementation à l'horizon visant l'entretien des tours de refroidissement d'eau, laquelle aura sensiblement des effets sur les immeubles en copropriété, ainsi que les immeubles locatifs munis de tels systèmes de climatisation.
Le 16 janvier dernier, madame Agnès Maltais, la Ministre du Travail entre autres a annoncé la publication dans la gazette officielle du Québec d'un projet de règlement modifiant le Code de sécurité découlant de la Loi sur le bâtiment, c. B-1.1, sur l'entretien des tours de refroidissement à l'eau servant à climatiser les immeubles. Le fait de proposer un tel règlement a été motivé par la survenance de plusieurs décès dans la région de Québec durant l'été 2012 dus à une éclosion de la bactérie de légionellose. Les personnes décédées ont été exposées à ces bactéries par des systèmes de ventilation et de climatisation d'immeuble.
Ce règlement obligera les propriétaires et exploitants de bâtiments munis d'installations et équipements de tours de refroidissement à l'eau servant à climatiser ceux-ci d'en assurer l'entretien suivant un programme d'entretien. Ce programme d'entretien se doit d'être élaboré et signé par un membre d'un ordre professionnel dont le champ d'exercice et les activités sont reliés au domaine des tours de refroidissement à l'eau.
Le règlement exigera entre autres que le programme élaboré par le professionnel tienne compte de l'historique de l'installation, qu'il soit révisé par des professionnels à chaque cinq ans, et que le propriétaire ou l'exploitant du bâtiment doit tenir sur les lieux, un registre contenant les informations suivantes :
le nom et les coordonnées du propriétaire
s'ils sont disponibles, copie des plans du système et de toute modification, le cas échéant
le manuel d'opération et d'entretien du fabricant
le programme d'entretien élaboré par le professionnel dans ce domaine selon les critères du règlement
les résultats des analyses de l'eau des deux dernières années
l'historique et la description de l'entretien, des réparations, des remplacements et des modifications réalisées
le nom du responsable et du personnel affecté à l'entretien ainsi que leur numéro de téléphone
Toutefois, il faut comprendre de par la nature des installations visées, ce règlement ne s'adresse pas à tous les immeubles en copropriété, ni locatifs, mais plutôt ceux d'une taille importante et dont la climatisation par de tels moyens s'impose en raison du dessin et de la taille de ceux-ci.
Nous pouvons facilement comprendre le but recherché par ces mesures, et nous les voyons comme une codification, quoique avec des obligations plus strictes encore, des pratiques courantes déjà présentes dans le domaine de la gestion et de l'entretien des immeubles. Comme ces systèmes sont essentiels pour le confort des occupants des bâtiments, et qu'il est dans l'intérêt du propriétaire d'en assurer le bon fonctionnement afin d'éviter un mauvais fonctionnement ou des bris coûteux, l'entretien régulier est assuré par des firmes spécialisées.
Le fait de devoir faire élaborer le plan d'entretien par un membre d'un ordre professionnel œuvrant dans ce domaine, est toutefois un pas de plus, lequel représentera une dépense additionnelle pour le propriétaire ou l'exploitant du bâtiment. Les syndicats des copropriétaires des immeubles en copropriété munis d'un système de climatisation de ce genre devront prévoir des sommes additionnelles à leur budget d'entretien d'immeuble afin d'en faire face et les copropriétaires devront s'attendre à payer des charges de copropriété légèrement plus élevées. Toutefois, ces mesures représenteront sans doute un fardeau financier additionnel pour le propriétaire unique d'un immeuble locatif résidentiel qui devra alors le supporter dans un contexte actuel d'un système de fixation de loyers désuet.
Nous vous invitions à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toute question à ce sujet.