Lorsque nous pensons à l'administration d'un immeuble en copropriété, ce qui retient notre attention c'est bien souvent les unités d'habitation, car c'est dans ces unités qu'habitent les copropriétaires qui y passent la majorité de leur temps lorsqu'ils sont présents à l'immeuble.
Toutefois, il ne faut pas oublier que les espaces de stationnement, qu'ils soient situés à l'extérieur ou à l'intérieur de l'immeuble, peuvent faire l'objet de règles particulières contenues dans la déclaration de copropriété.
Partie privative versus partie commune à usage restreint
Dans certaines copropriétés, les espaces de stationnement figureront parmi les parties privatives de l'immeuble, c'est-à-dire qu'ils sont des parties du bâtiment qui sont de la propriété d'un copropriétaire déterminé qui en a l'usage exclusif.1 Cet espace portera un numéro de cadastre distinct, une valeur relative, une quote-part des charges communes, ainsi que le nombre de voix dont dispose son propriétaire à l'assemblée des copropriétaires.
Dans d'autres copropriétés, les espaces de stationnement seront désignés comme des parties communes à usage restreint sur lequel un copropriétaire détiendra un droit d'usage, mais pas un droit de propriété. Dans ce cas, et parce que ces espaces seront situés dans les parties communes de l'immeuble, ils ne porteront pas chacun un numéro de cadastre distinct, mais plutôt un seul et unique numéro, soit celui des autres parties communes de l'immeuble. L'usage exclusif, et non pas un droit de propriété, d'un espace en particulier sera attribué à un copropriétaire par le promoteur lors de la première mutation suivant la construction.
Dans l'un ou l'autre de ces cas, le choix de désignation revient au promoteur immobilier du projet qui établira son choix dans la déclaration de copropriété servant à l'établissement de la copropriété.2
Les conditions de jouissance
Que les espaces de stationnement forment des parties privatives, ou bien des parties communes à l'usage restreint de copropriétaires pris individuellement, la déclaration de copropriété établira à son règlement d'immeuble, les conditions de jouissance de ces espaces.3 Il est donc important pour tout copropriétaire de bien connaître les conditions de jouissance visant les espaces de stationnement dans sa copropriété afin de les utiliser de façon conforme à la déclaration de copropriété et des dispositions générales du Code civil du Québec en matière de copropriété.
Nous retrouvons dans la majorité des cas, des conditions de jouissance de la nature suivante:
1. dans le cas d'une partie privative, le louer et le vendre dans le respect des autres dispositions de la déclaration de copropriété (exemple: l'obligation de le vendre uniquement à un autre copropriétaire de l'immeuble qui possède une partie privative d'habitation);
2. à moins d'une autorisation du conseil d'administration du syndicat, utiliser l'espace de stationnement seulement pour y stationner une voiture ou une motocyclette en bon état de fonctionnement (exemple: l'espace ne pourra servir à garer une voiture qui n'est pas en état de rouler, et il pourrait y avoir interdiction d'y stationner une roulotte, tente-roulotte, remorque pour bateau, etc.);
3. sauf en cas d'urgence, interdiction d'y effectuer la réparation ou l'ajustement d'une voiture;
4. interdiction totale d'entreposer quelque objet que ce soit à l'intérieur des limites des espaces de stationnement (exemple : aucun objet tel que des bicyclettes, boîtes de rangement, bois de foyer, matière inflammable, etc.
Le fait de respecter les règles de cette nature dans la déclaration de copropriété, laquelle lie tous les copropriétaires, contribuera donc grandement à l'usage sécuritaire et conforme des aires de stationnement.
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