Un immeuble représente définitivement un investissement important dans une vie, il est donc essentiel de planifier ce que vous voulez en faire pour le rentabiliser au maximum, que ce soit le céder à vos enfants, le vendre pour en conserver les profits, ou le léguer par testament. Ce dont on se rend compte, c’est que bien que de plus en plus informés devant la complexité des choix qui s’offrent à eux, les gens ne savent pas nécessairement ce qui est le mieux à faire avec leur immeuble. Penser à ce que vous désirez faire de cet investissement contribue à protéger le plus possible votre patrimoine.
Le but du présent texte est de donner de l’information générale pour démêler différentes situations et vous permettre de vous orienter vers les bonnes personnes et avoir certains outils en main pour prendre une décision éclairée concernant votre situation.
Pour le transfert d’immeuble, vous avez le choix de le faire quand vous êtes vivant, si vous ne désirez plus avoir cette charge, mais vous pouvez également souhaiter le transférer à votre décès. Les implications financières et fiscales peuvent avoir un impact sur cette décision. Une bonne préparation des documents appropriés afin de prévoir les situations inattendues comme l’inaptitude ou le décès est également de mise pour éviter la discorde de part et d’autre.
DONNER OU VENDRE
Si vous voulez vous départir de votre immeuble avant votre décès, vous avez toujours la possibilité de le vendre à un tiers et de réaliser, on vous le souhaite, un profit. Le gain en capital, c’est-à-dire le profit de la vente, est généralement taxé à 50% du bénéfice réalisé. C’est donc la moitié du gain qui est ajoutée à votre revenu. Il existe une exonération d’un montant maximal qui peut être utilisée tout au long de votre vie, ce qui peut influencer vos décisions, selon que vous l’avez déjà utilisée, ou non. Sachez également qu’aucun impôt n’est payable pour la résidence désignée comme résidence principale, puisque celle-ci bénéficie d’une exonération, suivant certaines conditions.
Si vous préférez que l’immeuble reste dans la famille, il faut savoir qu’il y a des aspects fiscaux auxquels on doit faire attention. Selon votre cas, il faudra donc généralement aller voir un comptable qui évaluera votre situation. Que le transfert se fasse par vente, cession, ou donation, le plus important à comprendre est qu’il y a des impacts fiscaux différents selon le prix, en fonction de la valeur marchande du bien lorsque la transaction se fait entre personnes dites liées. Dès que vous faites une transaction avec une personne ayant un lien de dépendance, donc principalement des gens de votre famille, ou liées par le mariage, l'union de fait, l’adoption, la loi prévoit des règles punitives si vous ne transigez pas à la valeur marchande. Cela s’applique également aux sociétés qui ont un lien entre elles selon la Loi. Par exemple, si vous vendez un immeuble moins cher que ce qu’il vaut réellement à un membre de votre famille, la loi prévoit que vous serez taxé quand même comme si vous l’aviez vendu à sa valeur réelle, donc comme si vous aviez réalisé un bénéfice alors que ce n’est pas le cas. La personne à qui vous l’avez vendu sera également pénalisée sur son impôt, il y a donc ce qu’on appelle la double imposition. Il faut noter que c’est différent pour les époux et les conjoints de fait, il n’y a généralement pas de gain en capital immédiat, car il est automatiquement reporté au moment de la vente par le conjoint par roulement, comme il sera traité plus loin sous le titre L’impôt au décès. Il faut faire un choix au niveau de l’impôt pour éviter ce roulement.
Lors d’une donation, celui qui donne est encore pénalisé au niveau de son impôt, donc dans tous les cas, le vendeur doit payer de l’impôt sur du bénéfice qu’il n’a pas reçu. Pour la personne qui reçoit, la donation est généralement plus avantageuse car la personne payera de l’impôt sur le bénéfice réellement réalisé seulement.
TRANSFERT AU DÉCÈS
Savez-vous ce qu’il adviendra de votre immeuble et de vos autres biens lors de votre décès? Peut-être le savez-vous puisque vous avez déjà fait un testament. Si vous n’en avez pas déjà fait un, vous devez savoir que ce sont les règles du Code civil du Québec (CcQ) qui s’appliqueront pour régler votre succession; c’est donc la Loi qui décidera de qui héritera de vos biens et de quelle façon ceux-ci seront gérés! Sachez que le testament demeure votre meilleur outil de planification successorale puisqu’il est possible d’y prévoir ce que vous souhaitez vraiment pour votre succession.
Dévolution des biens
D’abord, si vous n’avez pas de testament, et que vous êtes mariés ou unis civilement, la loi prévoit que votre conjoint hérite du tiers (1/3) de la succession et vos enfants, des deux tiers (2/3). Dans le cas où vous n’avez pas d’enfants, votre conjoint héritera alors de deux tiers (2/3) alors que vos parents, frères et sœurs, ou neveux et nièces hériteront de l’autre tiers (1/3).
Prenez garde, car la notion de « conjoint » cause beaucoup de malentendus! En effet, sa définition est différente pour chaque loi. Dans le Code civil du Québec, soit la loi qui régit les successions, l’article 653 CcQ explique clairement qu’à moins de testament, le seul conjoint qui peut hériter est le conjoint marié ou uni civilement. Le fait que vous habitiez ensemble depuis très longtemps, que vous ayez des enfants ensemble ou que tous vos biens aient été achetés en commun depuis des années ne change rien à cela. Si vous n’êtes pas mariés ou unis civilement et que vous n’avez pas de testament, vous n’héritez pas de votre conjoint de fait. Ainsi, ce sont les enfants de votre conjoint qui hériteront, selon la Loi, de tous ses biens, dont sa part dans les résidences et les immeubles à logements.
Le testament vous permet d’éviter ce partage et de choisir à qui seront légués vos biens. En effet, la liberté de tester, c’est-à-dire le droit de léguer nos biens à qui on souhaite sans restriction, est un concept reconnu et établi par le droit québécois. Le testament permet de léguer des biens comme étant insaisissables pour les créanciers des héritiers ou d’opter pour certaines stratégies, comme offrir l’usage de la résidence à quelqu’un pour un certain laps de temps et la propriété à un autre, par exemple. Le testament facilite le règlement de la succession, en particulier parce qu’il faut respecter la volonté du testateur.
Il est important de savoir que le legs qui est fait au conjoint marié ou uni civilement est révoqué par le divorce ou la dissolution de l’union civile. Toutefois, sachez que si vous êtes marié ou uni civilement, le partage des biens faisant parti du patrimoine familial ou des acquêts selon votre régime matrimonial, peut entrainer une dette en faveur du conjoint survivant. Pour cette raison, votre succession peut avoir une dette envers votre conjoint même si vous avez déshérité celui-ci à l’aide d’un testament.