Depuis peu, les juristes ont recours de plus en plus à ce qu'on appelle l'assurance titres, mais ce produit crée encore de la confusion. Certains juristes, notamment aux États-Unis, ont recours à cette protection périodiquement pour limiter leur responsabilité en raison de leur système de publicité foncière faible. Au Québec, son utilisation est encore faite avec parcimonie. Notre système est d'ailleurs beaucoup plus fiable: nos titres sont vérifiés et contre-vérifiés par les juristes à chaque transaction et il est de leur responsabilité professionnelle d'effectuer les correctifs nécessaires.
L'assurance titres est donc une assurance de dommages qui a pour but de garantir les titres d'une propriété à une date donnée. La souscription à ce type d'assurance peut s'avérer une alternative ou une complémentarité intéressante, surtout dans certaines situations où le juriste n'est pas en mesure de garantir totalement la qualité des titres, ou quand les solutions pour les corriger se trouvent être trop complexes ou onéreuses. Le coût de l'assurance est généralement calculé en fonction du prix d'achat de la résidence.
Qu'est-ce que ça couvre?
La couverture de l'assurance s'étend à tout ce qui pourrait éventuellement vicier le titre de propriété, qui était présent au moment de l'entrée en vigueur de la police et qui occasionne par la suite un dommage à l'assuré. Ça couvre donc les problèmes qui pourraient survenir pour toute la durée où la personne sera propriétaire, mais cela ne corrigera jamais définitivement un problème existant. Ces problèmes peuvent être autant des irrégularités au niveau du certificat de localisation (ou son absence) tel que des vues illégales, la non-conformité aux règlements municipaux, des empiètements de terrain, que des irrégularités quant au titre de propriété qui devraient être décelées par le notaire, tel que des hypothèques non radiées, des transferts de propriété non conformes, ou des servitudes qui auraient dû exister.
L'assurance protège autant l'acquéreur d'une propriété qui y a souscrit, que l'institution prêteuse. Chacun est assuré respectivement pour le montant d'achat et pour le montant de l'hypothèque détenue sur l'immeuble par l'institution financière.
Contrairement à l'impression qu'on pourrait avoir, le recours à cette assurance ne remplace en rien le travail qui doit être fait par le notaire. Le notaire tentera de consolider les maillons faibles de la chaîne de titres en procédant aux corrections ou aux autorisations nécessaires. L'assureur titres ne cherchera pas à connaître la chaîne de titres de façon approfondie, il s'agit plutôt pour lui de se préoccuper des pertes qui pourraient découler des irrégularités et de dédommager, le cas échéant les personnes assurées. Mais si le notaire ne le corrige pas, le problème va toujours demeurer.
Ses applications
C'est généralement l'institution financière qui demande un certificat de localisation à jour pour valider l'objet de sa garantie. Un tel certificat coûtant environ 1000$, certaines personnes décident plutôt de payer une assurance titres, variant selon le prix de la résidence, mais étant toujours moins cher que payer l'arpenteur-géomètre pour ledit certificat de localisation. Ça peut donc être intéressant dans le cas d'un refinancement hypothécaire, ou lorsqu'un certificat de localisation n'est pas encore approprié, par exemple, si des bâtiments sont à ajouter au terrain dans un avenir rapproché. Un certificat de localisation sera par la suite nécessaire pour obtenir la réalité exacte des lieux.
L'assurance titres a des applications avantageuses non négligeables, notamment la possibilité de procéder à la signature d'une transaction immobilière dans les délais voulus, malgré la présence de certains problèmes quant aux titres qui auraient à être réglés. Un examinateur de titres diligent conseillera généralement de procéder à la correction nécessaire suite à la transaction dans le but de régulariser la situation, surtout si la démarche peut être exécutée facilement. Il s'agit d'une solution avantageuse également lorsqu'un problème de titres important est découvert ou lorsque l'examen des titres laisse planer certaines incertitudes pour le juriste qui, bien qu'expert du droit immobilier, son opinion est basée sur l’analyse des registres et des informations recueillies par l'arpenteur-géomètre. L'assurance titre permet de couvrir, en plus, certaines choses qui ne peuvent être contrôlées par le juriste, comme par exemple: la fraude, les erreurs au niveau de l’arpentage, les actes non publiés au bureau de la publicité des droits.
L’assurance titres offre un processus de réclamation et de dédommagement plutôt rapide pour l’assuré et diminue de ce fait les poursuites en responsabilité contre les juristes. D'autre part, les titres immobiliers québécois, par opposition à ceux du reste de l'Amérique du Nord, sont bons et toujours nettoyés par les juristes, les certificats de localisation aidant à cette tâche. Il faut d'ailleurs comprendre qu'il ne s'agit que d'une assurance et que sa présence ne rectifie pas les problèmes, elle ne représente qu'une protection supplémentaire. Ceci étant dit, il est toujours plus approprié d'avoir un titre de propriété clair et un certificat de localisation valide. Opter pour une assurance titres à chaque transaction ne fait que repousser le problème indéfiniment et pourrait finir par rendre la tâche d'autant plus ardue aux juristes et affecter d'autant la qualité de nos fondements sur la publicité foncière.