Lors de la vente d'une unité de condominium il se peut que le paiement des charges communes (frais de condominium) ne soit pas à jour et qu'il y ait donc des sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat de copropriété. Qui doit payer les sommes en souffrance?. C'est l'article 1069 du Code Civil du Québec qui vient établir la règle applicable en la matière. Voici le texte:
«1069. Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise, est tenu au paiement de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l'acquisition.
Celui qui se propose d'acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est de ce fait autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n'est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande.
L'état des charges fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires.»
Cet article rend l'acheteur responsable du paiement des charges impayées par le vendeur au moment de l'acquisition. Toutefois, ce même article permet à l'acheteur, avant qu'il devienne propriétaire, d'adresser une demande au syndicat de copropriété afin que ce dernier lui fournisse un état des charges relativement à l'unité de condominium, et ce afin de connaître les montants dus. En pratique, une fois que l'acheteur connaîtra les montants impayés par le vendeur, celui-ci exigera que ceux-ci soient déduits du produit de la vente que le notaire instrumentant aura à verser au vendeur, communément appelé «les ajustements».
Cette demande d'information à propos des charges dues peut être acheminée au syndicat de copropriété par l'acheteur personnellement, mais en pratique par le notaire qui instrumentera l'acte de vente. Le syndicat dispose d'un délai de 15 jours pour donner suite à cette demande et fournir l'état des charges demandé, à défaut de quoi l'acheteur sera dégagé de la responsabilité du paiement de celles-ci. Toutefois, le copropriétaire vendeur demeure pleinement responsable du paiement des sommes dues, lesquelles en pratique seront déduites par le notaire instrumentant du produit du prix de vente dû au vendeur et transmis au syndicat de copropriété.
Le syndicat est autorisé à fournir l'état des charges en question, mais celui-ci doit aviser le copropriétaire vendeur qu'il compte donner suite à la demande. Il ne s'agit pas d'obtenir l'autorisation du copropriétaire vendeur, lequel ne peut s'opposer à la divulgation de cette information.
Cet article est important car il procure une protection de la créance du syndicat envers le copropriétaire qui refuse ou néglige d'acquitter sa contribution aux charges communes de la copropriété, tant les frais de condos fixés selon le dernier budget du syndicat que les cotisations spéciales.
Mais le syndicat doit se méfier de ne pas laisser aller les choses car tout recours du syndicat portant sur des charges communes impayées depuis trois ans et plus à compter de la date à laquelle elle est due sera prescrit.
Ces règles s'appliquent également dans les cas où le créancier hypothécaire d'un copropriétaire exerce un recours hypothécaire lorsque le copropriétaire devient en défaut de paiement des termes de l'acte d'hypothèque. Habituellement, pour avoir fait défaut de payer les mensualités de son prêt hypothécaire, le créancier hypothécaire devient l'acquéreur du condominium. Il devra verser les charges impayées par le copropriétaire défaillant, et devra continuer d'acquitter les charges afférentes à cette fraction tant et aussi longtemps qu'il sera le propriétaire en titre. Il existe une exception à cette règle: le créancier hypothécaire qui obtient le délaissement forcé ou volontaire du condominium aux fins de la vente de celui-ci en justice n'en devient pas le propriétaire, mais n'aura que la «possession» du condominium aux fins de la vente. Dans ce cas le créancier hypothécaire ne pourra être tenu de verser les charges impayées au syndicat de copropriété.
Par contre, dans de telles circonstances, nous recommandons au syndicat d'envoyer un avis écrit à l' huissier de justice chargé de la vente en justice l'informant du montant dû au syndicat. L' huissier sera alors tenu de soustraire ce montant du produit de la vente et de le transmettre au syndicat. À défaut de soustraire et de transmettre ce montant au syndicat, l'acquéreur éventuel sera tenu au paiement.
Contrairement à ce que pouvons penser, la publication par le syndicat d'une hypothèque légale sur la fraction du copropriétaire ne sera d'aucun secours en raison de la règle qui stipule que celui qui l'achète dans le cadre d'une vente en justice l'acquiert libre de toute hypothèque.