Avantages Condo

Réclamation d'un copropriétaire contre le syndicat – dépenses d'électricité – parties communes à usage restreint – notion de contribution en fonction du droit d'usage – interprétation de l'article 1064 C.c.Q. - catégorie des charges reliées aux parties communes à usage restreint - réclamation par le copropriétaire des frais d'avocat encourus – allégation d'inertie à l'égard des administrateurs

RÉSUMÉ

• Un copropriétaire réclame des administrateurs actuels et anciens, ainsi que le syndicat des copropriétaires un montant de 1178,60$ comprenant des dépenses d’électricité assumées à tort par elle (108,22$) et de dépenses encourues dans le cadre des griefs soulevés à l’encontre de la gestion de la copropriété (1070,38$);

• Le copropriétaire prétend ne pas devoir assumer les dépenses d’électricité totalisant 108,22$ pour l’éclairage et le chauffage d’un corridor utilisé par elle et un autre copropriétaire;

• Selon le copropriétaire, les dépenses d’électricité rattachées à cette partie commune doivent être assumées par l’ensemble des copropriétaires et non uniquement par elle-même et l'autre copropriétaire comme c’est le cas depuis quelques années;

• Le copropriétaire appuie sa prétention sur le fait qu’il y a plusieurs années, des travaux de peinture ont eu lieu dans ce corridor et c’est l’ensemble des copropriétaires qui en ont assumé les coûts, qu'il s’agit d’une partie commune au sens de la déclaration de copropriété et les administrateurs ont une responsabilité de voir à l’approvisionnement et au paiement des dépenses reliées à l’électricité et l’éclairage en vertu de celle-ci;

• Le syndicat explique qu’il est d’usage que les copropriétaires ayant un droit d'usage restreint d’une partie commune assument entre eux seulement les frais en découlant et s'appuie sur l’article 1064 C.c.Q. au soutien de ses prétentions;

• Le copropriétaire se plaint également de l’inaction des administrateurs actuels, de même que des administrateurs précédents en regard d’une problématique reliée à la présence d’une bonbonne de gaz non conforme.Elle affirme avoir retenu et payé pour les services d’un avocat afin d’être conseillée, notamment à l’égard de la question de la sécurité des copropriétaires, avoir aussi transmis des lettres par courrier recommandé et encouru plusieurs frais de papeterie à ce sujet;

• Selon le copropriétaire, les administrateurs sont responsables personnellement en raison de leur inaction;

• Le syndicat résume le travail fait par les administrateurs actuels en regard de la problématique de la bonbonne de gaz et nie l’allégation de la demanderesse suivant laquelle les administrateurs actuels ont été inactifs à cet égard;

• Le Tribunal rappel, en citant l'article 1064 C.c.Q., que chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent;

• Dans l’affaire Syndicat des copropriétaires de Verrières I, la Cour d’appel énonce dans un premier temps que l'article 1064 C.c.Q. est d’ordre public. D’autre part, la Cour d’appel évoque le principe contenu à la dernière phrase de l’article 1064 suivant lequel les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint sont tenus seuls aux charges qui en résultent;

• L’une des deux catégories de charges liées à une partie commune à usage restreint correspond justement aux dépenses mineures de réparation et coûts d’entretien, et ce ce sont des charges qui se rapportent directement à l’utilisation des parties communes à usage restreint, et elles doivent être réparties entre les utilisateurs selon l’article 1064 C.c.Q. in fine, dans la mesure où le calcul d’une quote-part particulière de charges est possible et significativement utile;

• La preuve administrée à l’audience permet au Tribunal de conclure que les dépenses d’électricité réclamées par la demanderesse visent l’éclairage et le chauffage d’un corridor qui, bien qu’il soit une partie commune, est utilisé uniquement par deux copropriétaires, lesquels doivent assumer à eux seuls les frais en découlant, et le Tribunal rejette la réclamation de 108,22$ du copropriétaire sous ce chef;

• Le montant de 1070,38$ correspond aux honoraires d’avocats défrayés par le copropriétaire afin d’être conseillé en regard de différents sujets, notamment sur la bonbonne de gaz, mais les honoraires d’avocats ne constituent pas en soi des dommages pouvant être compensés sauf en cas d’abus de la part de la partie adverse;

• Aucune preuve n’a démontré quelque forme d’abus de la part des administrateurs ou du syndicat, bien au contraire;

• Les administrateurs actuels ont réfuté l’allégation d’inaction du copropriétaire en regard de la problématique de la bonbonne de gaz et le recours du copropriétaire à cet égard doit également être rejeté;

• Le recours du copropriétaire à titre personnel contre les administrateurs actuels et les anciens administrateurs du Syndicat est mal fondé, et il n’y a en effet aucune preuve permettant au Tribunal de croire que ces personnes ne se sont pas comportées de façon prudente, diligente, honnête et loyale et qu’ils ont excédé, d’une façon ou d’une autre, le mandat qui leur a été confié;

• Le Tribunal rejette donc, avec frais, le recours du copropriétaire à l’égard des administrateurs actuels, anciens et le syndicat des copropriétaires;