Bien que dans son ensemble le marché de l'immobilier résidentiel dans la province démontre un sain niveau d'activité, le secteur de la copropriété divise contribue pour beaucoup à ce niveau d'activité.
La Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), indique que les données du système MLS, permettent de voir que le nombre de transactions conclues dans la région métropolitaine en juillet 2011 avait augmenté de 6 % par rapport à l’année dernière. Selon la Chambre, le dynamisme de la copropriété joue pour beaucoup dans ces chiffres, grâce à une hausse de 19 % le mois dernier. Son analyse des raisons derrière cette hausse démontre que les ventes de copropriétés représentent 77 % des parts de marché de la province pour cette catégorie, et que la médiane se situe maintenant à 232 000 $ pour les copropriétés, soit une hausse de 5 % en un an.
Nous réjouissons de cette croissance en la popularité de la copropriété dans la province et le fait que beaucoup de personnes accèdent à la propriété pour la première fois par cette mode d'habitation. Il s'agit d'une mode d'habitation attrayante pour les personnes et les familles qui désirent devenir propriétaire d'une habitation sans devoir assumer personnellement les travaux et les dépenses reliées à l'entretien courant d'une maison uni-familiale, et les diverses dépenses qu'un propriétaire doit assumer seul, soit les primes d'assurance habitation.
Par contre, il est important pour les personnes qui envisagent acquérir une demeure en copropriété, de bien comprendre la nature de cette mode de propriété. Le copropriétaire doit comprendre qu'il détient un titre de propriété sur une demeure privée, mais dans un environnement collectif avec d'autres propriétaires de la même ordre. Nous parlons souvent qu'un copropriétaire jouit de son bien et bénéficie d'un droit de propriété dans un contexte collectif. Ce contexte est régi par la déclaration de copropriété visant l'immeuble, ainsi que par le Code civil du Québec, les deux qui pour effet et créer des droits et des obligations légales pour les copropriétaires, et pour le syndicat des copropriétaires, personne morale créé par la publication de la déclaration de copropriété visant l'immeuble.
Il est essentiel pour les copropriétaire de porter une attention particulière au document de la déclaration de copropriété car il s'agit du point de départ de la compréhension du copropriétaire des droits et règles particulières applicables à l'immeuble dans lequel il détient un droit de propriété qui est à la fois individuel et collectif.
Par exemple, la déclaration peut contenir des dispositions qui viennent règlementer le droit d'un copropriétaire de modifier sa partie privative. De telles dispositions peuvent obliger le copropriétaire à fournir au syndicat les plans et devis de travaux proposés avant le début des travaux pour étude par le conseil et approbation éventuelle s'il n'y pas de risque à ce que les travaux endommagent les autres parties privatives, ou qu'aucune modification des parties communes n'est requise. Il est possible qu'il soit précisé dans la déclaration que le copropriétaire qui propose de faire des travaux pour changer les revêtements de plancher doit utiliser un certain type de matériel afin de ne pas porter atteinte au niveau d'insonorisation existant de l'immeuble.
La déclaration de copropriété précisera également que le copropriétaire détient un droit de propriété indivis dans les parties communes avec les autres copropriétaires. Ce droit est dit «indivis» parce que aucun copropriétaire ne peut prétendre à un droit de propriété sur une portion identifiable des parties communes. Ce droit prend la forme d'une quote-part dont la valeur est fixée par la déclaration de copropriété.
Un ou plusieurs copropriétaires pris individuellement peuvent avoir un droit d'usage sur un élément de l'immeuble situé dans les parties communes, par exemple le balcon attenant à une partie privative. Encore là, la déclaration précisera l'objet du droit d'usage et établira les règles entourant l'exercice de ce doit, et surtout le fait que l'attribution de ce droit d'usage ne s'étend pas au droit de modifier cet élément de l'immeuble, lequel demeure à la base une partie commune de l'immeuble dont la modification par les copropriétaires eux-mêmes est interdite.
Il est important pour les copropriétaires de bien comprendre leurs obligations financières envers le syndicat, et donc envers la collectivité des copropriétaires. Les dispositions de la déclaration de copropriété reprendront celles du Code civil du Québec qui précisent que chaque copropriétaire doit contribuer aux charges communes de la copropriété en fonction de sa quote-part des charges, laquelle correspond à la valeur relative de sa fraction. Cette valeur est exprimée en termes d'un pourcentage.
Il arrive parfois qu'un copropriétaire néglige ou refuse de payer sa contribution aux charges, et ce au motif qu'il ne reçoit pas «les services» du conseil d'administration, ou du gestionnaire de l'immeuble le cas échéant. Dans les circonstances, le copropriétaire fait fausse route: le syndicat n'est pas un fournisseur de biens ou services, mais plutôt une personne morale dont les objets sont la conservations de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun. Le syndicat n'a pas de revenus au sens usuel, mais uniquement des dépenses auxquelles tous les copropriétaires doivent contribuer en raison de leur titre de propriété.
Prenez le temps de lire et bien comprendre la déclaration de copropriété de votre immeuble car elle est la pierre d'assise de la structure administrative et juridique de l'immeuble dans lequel vous vivez. Certaines notions et nuances au niveau de son contenu vous seront moins accessibles, mais nous serions là pour vous aider et pour vous conseiller.