Syndicat de la copropriété les Maisons de ville Lebourneuf c. Brousseau, CQ (div. des Petites Créances) 2007
Fuite d'eau provenant du chauffe-eau d'un copropriétaire – Dommages réparés par le syndicat – Le Syndicat réclame directement les coûts de réparation au propriétaire du chauffe-eau – Dommages inférieurs à la franchise d'assurance du syndicat – Demande reconventionnelle du copropriétaire pour travaux mal-exécutés – Discussions antérieures du syndicat au sujet de la responsabilité des copropriétaires pour les chauffe-eaux – Responsabilité du copropriétaire du fait d'un bien dont il est le propriétaire.
La preuve révèle que le chauffe-eau situé dans l'unité du défendeur a causé les dommages. Suivant l'article 6 de la déclaration de copropriété, les parties privatives comprennent leur contenu et leurs accessoires. Le chauffe-eau au seul usage du défendeur, fait partie du contenu de sa partie exclusive et se trouve sous sa responsabilité. L'article 95 paragraphe 7 de la déclaration prévoit en effet ceci:
«Tout copropriétaire reste responsable, à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat, des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable.» (soulignement du Tribunal)
La responsabilité du gardien reliée au fait d'un bien résulte de l'article 1465 du Code civil du Québec ainsi libellé:
«Le gardien d'un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu'il prouve n'avoir commis aucune faute.»
Dans les affaires suivantes, la réclamation d'un syndicat correspondant au montant de la franchise d'assurance, a été accueillie, la responsabilité du copropriétaire (comme en l'espèce) ayant été prouvée. On y mentionne qu'il serait contraire aux règles de droit de faire supporter par l'ensemble des copropriétaires les pertes résultant directement de la faute de l'un d'eux:
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Syndicat des copropriétaires des terrasses Lulli, AZ-500098399 (2001) (C.Q.)
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Syndicat des condominiums Le Château du Parc c. Raymond Guay et al., AZ50254144 (2004) C.Q.
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Syndicat des copropriétaires du Laurier de l'Île Paton c. Noël, AZ-50311825 (2005) (C.Q.)
Ce n'est pas parce que la demanderesse a voulu, à un certain moment, rendre la déclaration de copropriété plus précise, qu'il faut en conclure qu'elle ne suffit pas à régler le litige. De plus, elle ne pourrait avoir pour effet d'abroger l'article 1465 du Code civil du Québec précité.
Le montant dommages ayant été prouvé, la demanderesse a droit à sa réclamation de 812,94$ contre le défendeur.
Par ailleurs, la demande reconventionnelle doit être rejetée. Le défendeur n'a pas rempli le fardeau de preuve qui lui incombait en vertu des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec.
La réclamation de 3 541,99$ est rejetée puisque les travaux évalués n'ont pas été exécutés et que le défendeur n'a pas subi de perte lors de la vente de son unité. De plus, la demanderesse n'a pas reçu d'avis suivant lequel les travaux de réfection auraient été mal faits.
Le défendeur n'a pas droit non plus aux frais de publicité de 517,56$ réclamés, car il n'y a aucune preuve que sa locataire ait quitté suite au dégât d'eau. De plus, ces frais ont été encourus pour son seul bénéfice.
La demanderesse n'est pas responsable non plus des frais de remplacement du chauffe-eau qui fait partie de l'unité du défendeur.
Enfin, la réclamation relative à l'expertise juridique est rejetée puisqu'il n'y a pas de preuve d'abus de droit.
DEMANDE PRINCIPALE ACCUEILLIE
DEMANDE RECONVENTIONNELLE REJETÉE