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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU MESNIL c. GAGNON et als., COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» 2008

Dommages – Réclamation pour honoraires d'avocat du syndicat – non-respect de la déclaration de copropriété – planchers de bois – accès à la partie privative

RÉSUMÉ

La  demanderesse,  Syndicat   des   copropriétaires   du   Mesnil   réclame aux copropriétaires défendeurs, le paiement de la somme de 596,06$ représentant les honoraires d'avocat qu'elle a dû débourser afin de les amener à respecter la déclaration de copropriété relativement aux revêtements de plancher en bois et l'accès par ses représentants à leur partie privative dans le cadre de l'accomplissement de ses responsabilités de syndicat de copropriété. Les défendeurs prétendent qu'ils n'ont pas à payer la somme réclamée car c'est à bon droit qu'ils se sont crus autorisés à mettre un plancher en bois et à refuser l'accès à leur partie privative aux représentants du Syndicat puisqu'ils abusaient selon eux de leur droit à l'accès aux parties privatives.

Le Tribunal donne droit à la réclamation du syndicat pour les motifs suivants:

•  En vertu des articles 14.2.18 et 14.2.18.1 à 14.2.18.6 de la déclaration de copropriété les copropriétaires devaient demander l'autorisation au conseil d'administration avant de pouvoir procéder à la pose d'un revêtement de plancher en bois franc, ce qu'ils n'ont pas fait.

•  Les défendeurs prétendent qu'ils ont discuté avec le gestionnaire de l'immeuble qui leur aurait dit qu'il n'y avait pas de problème à ce qu'ils aillent de l'avant avec leur projet puisqu'il s'agissait d'un plancher flottant plutôt qu'un plancher fixe.

•  La personne responsable chez le gestionnaire a déclaré ne pas se souvenir de cette conversation. Elle a affirmé qu'il n'y a aucune différence au niveau de l'application de la déclaration de copropriété entre un plancher fixe et un plancher flottant.

• Le fait de l'installation du plancher découvert par un représentant du Syndicat lors d'une visite reliée à un dégât d'eau, le gestionnaire a voulu inspecter le plancher afin d'établir s'il était conforme aux normes d'insonorisation prévues à la déclaration de copropriété, ce qui leur a été refusé par les défendeurs.

• Après plusieurs échanges avec les défendeurs et des tentatives avortées afin de pénétrer dans leur partie privative, le syndicat a dû faire intervenir un avocat qui a écrit aux défendeurs afin de leur rappeler l'étendue de leurs obligations légales à l'endroit du Syndicat, notamment l'obligation pour tout propriétaire de laisser le Syndicat inspecter le plancher.

• Il a également été porté à leur attention que les termes de la déclaration de copropriété faisait en sorte que le copropriétaire qui aggrave les charges communes par son fait supporte seul les frais et dépenses additionnelles à occasionner.

•  Les parties, après des discussions en sont arrivées à une entente à l'amiable concernant le plancher installé qui pouvait être laissé en place à certaines conditions.

• Les défendeurs ont témoigné qu'ils étaient convaincus qu'ils avaient obtenu l'approbation du gestionnaire. Ils ont interdit l'accès à leur partie exclusive aux représentants du syndicat parce qu'ils trouvaient que ceux-ci étaient arrogant et que le Syndicat abusait de ses droits.

• En vertu des règles édictées par l,article 1457 C.c.Q., toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages et la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. La personne qui commet une telle faute est responsable du préjudice causé par cette faute et elle est tenue de réparer ce préjudice.

• Le Syndicat, en vertu des articles 1080 et 1084 du Code civil et en vertu de la déclaration de copropriété avait le droit de requérir l'approbation préalable par le conseil de la pose d'un revêtement de plancher en bois et d'inspecter le plancher. Les défendeurs ne pouvaient s'opposer à l'exercice de ces droits sans raison valable.

• En ce qui a trait à l'approbation qu'ils auraient obtenue du gestionnaire, aucune preuve prépondérante ne permet de retenir leur version des faits. Leur refus de laisser les représentants du Syndicat pénétrer dans leur partie exclusive, ne reposait que sur leur volonté de ne pas collaborer face à ce qu'ils percevaient à tort comme étant des mauvaises intentions à leur endroit de la part du Syndicat. Malgré l'entente à l'amiable intervenue, les défendeurs par leur attitude ont tout de même commis une faute qui engendre leur responsabilité civile et l'obligation pour eux de réparer le préjudice pécuniaire causé représenté par le compte d'honoraires d'avocat payé par le Syndicat

• Par leur faute, ils ont aggravé les charges communes des copropriétaires. Ils sont tenus en vertu de l'article 15.2.2 de la déclaration de copropriété à supporter seuls ses charges aggravantes.

 Le Tribunal accueille la demande, et condamne les  défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 596,06$ avec intérêts, l'indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec., et les frais judiciaires.