Quorum
Pour pouvoir ouvrir l'assemblée des copropriétaires, il faut que le quorum soit atteint.
Le quorum est constitué lorsque plus que 50% des voix de tous les copropriétaires présents dans la salle (soit parce que le copropriétaire est lui-même présent, ou bien parce qu'il a donné une procuration).
La majorité simple
L'article 1096 C.c.Q. dit:
«Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété»
Ceci veut dire que les décisions du syndicat (assemblée des copropriétaires), autres que sur les sujets mentionnés aux articles 1097, 1098 ou 1108 C.c.Q. sont prises à la majorité simple des VOIX (SELON LA QUOTE-PART) des copropriétaires PRÉSENTS dans la salle ou REPRÉSENTÉS par procuration.
Alors:
1.vous procédez au vote
2.lors du dépouillement calculer le total des bulletins POUR et le total des bulletins CONTRE
3.calculer le nombre total de VOIX (selon quote-part) exprimées par les copropriétaires figurants parmi les POUR
4.calculer le nombre total de VOIX (selon quote-part) exprimées par les copropriétaires figurants parmi les CONTRE
5.pour que le vote soit favorable il faut que le NOMBRE DE VOIX POUR soit supérieur au NOMBRE DE VOIX CONTRE
Donc, il faut procéder de cette manière pour toute décision de l'assemblée autre que celle portant sur les sujets figurants aux articles 1097, 1098 et 1108 C.c.Q.
Si vous voulez modifier le règlement d'immeuble (pas l'acte constitutif, ni l'état descriptif des fractions), vous devez fonctionner de cette manière, c'est à dire à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés par procuration.
LA DOUBLE MAJORITÉ
La majorité requise pour les décisions du syndicat portant sur les sujets figurant à l'article 1097 C.c.Q. est souvent appelée «double majorité» parce qu'il y a deux critères à rencontrer pour que la résolution soit adoptée.
L'article 1097 dit ce qui suit:
«Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:
1.les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat
2.les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux
3.la construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions
4.la modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions»
1er critère:
Il faut que la majorité (plus que la moitié EN NOMBRE de tous les copropriétaires dans l'immeuble) vote EN FAVEUR de la résolution. Il s'agit d'une majorité en nombre. Pour déterminer le nombre de copropriétaires, il faut compter à la fois les COPROPRIÉTAIRES À TITRE UNIQUE, AINSI QUE LES INDIVISAIRES. Il faut donc que le NOMBRE DE COPROPRIÉTAIRES ayant votés POUR, soit SUPÉRIEUR À LA MOITIÉ EN NOMBRE DE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE (LE TOTAL COPROPRIÉTAIRES UNIQUES ET DES COPROPRIÉTAIRES INDIVISAIRES). Ces personnes pourront voter en étant PRÉSENTES à l'assemblée ou bien REPRÉSENTÉES PAR PROCURATION. Si moins que la majorité en nombre de tous les copropriétaires de l'immeuble ne votent pas en faveur de la résolution, il est inutile de procéder à la deuxième étape.
2e critère:
Il faut que toutes les personnes se trouvant dans la MAJORITÉ EN NOMBRE DE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE QUI ONT VOTÉ EN FAVEUR DE LA RÉSOLUTION, détiennent ensemble, un MINIMUM DE 75% DE TOUTES LES VOIX (SELON LA QUOTE-PART) DE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES. Si le nombre de voix détenues par les copropriétaires qui forment cette majorité (COPROPRIÉTAIRES EN FAVEUR) est ÉQUIVALENT OU SUPÉRIEUR À 75% DES VOIX DE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES (LA TOTALITÉ DES VOIX SELON LA QUOTE-PART) alors la résolution est ADOPTÉE. Sinon, elle est REJETÉE.
NB: Le vote peut avoir lieu tant et aussi longtemps qu'il y a QUORUM à l'assemblée, mais il faut comprendre que le QUORUM est basé sur la majorité des VOIX PRÉSENTES OU REPRÉSENTÉES PAR PROCURATION. Il se peut que vous ayez suffisamment de VOIX PRÉSENTES OU REPRÉSENTÉES DANS LA SALLE pour pouvoir continuer l'assemblée, mais il peut arriver d'en perdre suffisamment (les personnes quittent la salle ou pour d'autres motifs) qu'il est alors impossible d'avoir UNE MAJORITÉ EN NOMBRE DE TOUS LES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE QUI EXPRIMERONT ALORS LEUR VOTE EN FAVEUR DE LA RÉSOLUTION. Si vous perdez des gens, et que ces gens ne donnent pas procuration à une personne qui restera dans la salle pour voter en leur nom, il est alors possible que le premier critère ne soit pas rencontré et la résolution sera battue de toute façon.
Le même processus s'applique pour les décisions visées par les articles 1098 et 1108 C.c.Q. mais selon les majorités prévues à ces articles.