Suite aux consultations publiques tenues aux mois de mars, avril et mai 2012, auxquelles nous avons déposé un mémoire écrit et avons fait des représentations, le 7 novembre dernier le Comité consultatif sur la copropriété a déposé son rapport auprès du Ministre de la justice, Monsieur Bertrand St-Arnaud et au Conseil d'administration de la Chambre des notaires du Québec.
En plus de présenter un survol des renseignements recueillis lors de ces consultations publiques, ce rapport contient des recommandations de modifications législatives visant la copropriété divise au Québec, lesquelles seront étudiées par le Ministre de la justice et donneront possiblement lieu à des modifications législatives touchant la copropriété.
Dans le numéro précédent, nous avons parlé des modifications proposées aux majorités requises pour prendre certaines décisions à l'assemblée des copropriétaires.
Dans le présent numéro, nous discuterons des recommandations visant à rendre la tâche plus facile pour l'acheteur d'une fraction de copropriété d'obtenir les informations nécessaires à un achat éclairé.
Selon le rapport du Comité consultatif sur la copropriété, ce dernier a constaté lors des audiences publiques que l'accès à l'information détenue par le syndicat pour un acheteur qui effectue une vérification diligente est souvent difficile, et que même le copropriétaire vendeur doit faire face aux mêmes difficultés. En fonction de l'état actuel du droit, le registre de la copropriété peut être consulté seulement par l'un des copropriétaires, ou par un mandataire qu'il désigne, et le proposant acheteur peut seulement demander au syndicat si le copropriétaire vendeur doit des charges communes impayées au syndicat.
Le Comité a alors pris la position qu'il y aurait lieu de rendre obligatoire pour le syndicat et, le cas échéant, son gestionnaire, la divulgation d'informations demandées par les acheteurs, et que les courtiers, agents, notaires et avocats devraient être sensibilisés à l'importance d'obtenir cette information et encouragés à le faire.
D'ailleurs, le Comité recommande que lors d'une revente d'une fraction de copropriété, le vendeur soit obligé à remettre au promettant-acheteur lors de la signature de l'offre d'achat, un document d'information émanant du syndicat attestant les éléments les éléments suivants :
le montant des charges communes individuelles payables par le copropriétaire vendeur pour l'année en cours;
l'état des charges et du fonds de prévoyance;
le fait qu'aucune cotisation spéciale n'a été votée;
les travaux majeurs projetés;
la déclaration de tout jugement ou procédure judiciaire contre le syndicat ou le copropriétaire vendeur;
l'existence du carnet d'entretien que le promettant acheteur pourra consulter s'il le souhaite;
le certificat de localisation de l'immeuble;
la liste des parties communes réservées à l'usage restreint du copropriétaire vendeur;
la police d'assurance du syndicat;
les procès verbaux, les budgets et les états financiers des deux dernières années;
un exemplaire certifié de la réglementation à jour applicable au syndicat
Le Comité recommande que cette obligation soit impérative et que l'acheteur ne pourrait y renoncer, et que le syndicat soit obligé de fournir le document recommandé, moyennant des frais raisonnables, dans un délai de quinze jours de la demande.
Actuellement, certains formulaires utilisés par les agents et courtiers immobiliers afin de satisfaire aux exigences de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) visent à recueillir les mêmes informations au stade de l'offre d'achat, ou même avant. Toutefois, bien que l'usage des ces formulaires soit requis par l'OACIQ pour ses membres, il n'y pas d'obligation pour le syndicat ou son gestionnaire d'y répondre pour l'instant, sauf en ce qui a trait au montant des charges impayées par le copropriétaire vendeur, s'il y a lieu.
Bien que nous sommes en faveur de favoriser l'achat éclairé d'une copropriété, nous avons certaines réserves au niveau du caractère obligatoire de ces recommandations, lesquelles auront pour effet de créer un fardeau de travail additionnel pour les membres du conseil d'administration, lesquels sont, il ne faut pas l'oublier, des bénévoles. Le travail à répondre à ces demandes d'information lors de chaque offre d'achat sur l'une des unités d'une copropriété risque toutefois de poser moins de difficultés pour les copropriétés qui emploient les services d'un gestionnaire professionnel.
Nous avons également certaines réserves au niveau du contrôle de la confidentialité une fois les informations fournies au promettant acheteur, lesquelles, si elles sont prises hors contexte par des tiers, pourraient avoir, à tort, un impact négatif sur la valeur des unités de l'immeuble.
Nous tenons à vous souligner que toutes les recommandations de ce comité devront êtres étudiées en détail par le Ministre de la justice du Québec, et si elles sont retenues, devront suivre le chemin habituel de toute modification d'une loi avant de recevoir l'assentiment final de l'Assemblée nationale pour qu'elles entrent en vigueur.
Nous vous reviendrons dans un prochain article au sujet d'autres recommandations que nous jugeons d'importance pour la copropriété.
Dans l'intervalle, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toute question à ce sujet.