Suite aux consultations publiques tenues aux mois de mars, avril et mai 2012, auxquelles nous avons déposé un mémoire écrit et avons fait des représentations, le 7 novembre dernier le Comité consultatif sur la copropriété a déposé son rapport auprès du Ministre de la justice, Monsieur Bertrand St-Arnaud et au Conseil d'administration de la Chambre des notaires du Québec.
En plus de présenter un survol des renseignements recueillis lors de ces consultations publiques, ce rapport contient des recommandations de modifications législatives visant la copropriété divise au Québec, lesquelles seront étudiées par le Ministre de la justice et donneront possiblement lieu à des modifications législatives touchant la copropriété.
Dans le numéro précédent, des recommandations visaient à rendre la tâche plus facile pour l'acheteur d'une fraction de copropriété d'obtenir les informations nécessaires à un achat éclairé.
Dans le présent numéro, nous discuterons des recommandations visant à simplifier la représentation des copropriétaires qui ne peuvent assister aux assemblées en personne, et donc de permettre que le quorum soit atteint plus facilement.
Selon le rapport du Comité consultatif sur la copropriété, ce dernier a constaté lors des audiences publiques qu'il est parfois difficile pour les syndicats de copropriété d'atteindre le quorum nécessaire pour tenir une assemblée des copropriétaires, lequel requiert la présence en personne ou représentés par procuration d'un nombre suffisant de copropriétaire qui représentent la majorité des voix (plus que 50%).
Selon l'article 1090 C.c.Q. actuel, chaque copropriétaire dispose à l'assemblée un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction, et les indivisaires d'une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise. Le terme «indivisaires d'une fraction» réfère aux situations où la fraction qui englobe l'unité d'habitation (condo) appartient à plus d'une personne, par exemple un couple peu importe à la nature de leur union, ou bien simplement deux personnes ou plus qui achètent ensemble le condo. Donc, chaque indivisaire a le droit d'exercer un droit de vote personnel (exemple : Monsieur X et Mme Y possèdent à parts égales un condo auquel 2500 voix sont attribuées par la déclaration de copropriété. Mme Y aura le droit de voter 1250 des voix et Monsieur X les autres 1250 voix, et ce indépendamment l'un de l'autre.).
Toutefois, pour que toutes les voix rattachées à leur fraction soient comptées pour les fins du quorum et d'un vote, il faut qu'elles soient toutes deux présentes. Si l'une des personnes ne peut assister à l'assemblée, elle doit donner une procuration écrite à l'autre personne pour la représenter et exercer ses droits de vote en son absence, sinon ses voix ne pourront compter tant pour le quorum que pour le vote.
Beaucoup de copropriétaires ne sont pas au courant qu'il faut une procuration écrite pour qu'un membre d'un couple puisse valablement représenter l'autre membre absent lors d'une assemblée des copropriétaires. Il arrive souvent que seulement un membre d'un couple se présentera à l'assemblée pour ensuite se faire dire par les dirigeants de l'assemblée et le conseil d'administration que la portion des voix du membre absent ne pourra être comptée au niveau du quorum et de tout vote à l'ordre du jour.
Face à cette situation, le Comité consultatif sur la copropriété recommande que l'article 1090 C.c.Q. soit modifié de manière afin d'ajouter une présomption simple à l'effet que l'indivisaire absent d'une assemblée (exemple : l'un des membres d'un couple propriétaire) a donné mandat à l'autre (ou aux autres indivisaires dans le cas de plus de deux propriétaires) de le représenter.
Donc, si cette modification est mise en application par l'Assemblée nationale, lorsque l'un des copropriétaires indivisaires en titre d'une fraction est absente de l'assemblée, il sera présumé avoir donné mandat aux autres pour le représenter et d'exercer ses droits de vote, et ce sans l'exigence d'une procuration écrite à cet effet. La modification proposée réserve le droit de l'indivisaire absent de donner une procuration écrite à un tiers à cette fin. Donc, lorsqu'un des propriétaires indivisaires est présent à l'assemblée il sera présumé avoir reçu le mandat de représenter tous les autres propriétaires indivisaires de la fraction et toutes les voix rattachées à cette fraction compteront pour le quorum et lors d'un vote.
Nous tenons à vous souligner que toutes les recommandations de ce comité devront être étudiées en détail par le Ministre de la justice du Québec, et si elles sont retenues, devront suivre le chemin habituel de toute modification d'une loi avant de recevoir l'assentiment final de l'Assemblée nationale pour qu'elles entrent en vigueur.
Nous vous reviendrons dans un prochain article au sujet de d'autres recommandations que nous jugeons d'importance pour la copropriété.
Dans l'intervalle, nous vous invitons à communiquer avec notre équipe de juristes spécialisés en droit immobilier pour toutes questions à ce sujet.