Lorsque vous allez chez le notaire, notamment pour l’achat d’une propriété, vous y êtes probablement environ une heure. Ce moment où vous devenez propriétaire n’est qu’une partie du travail que le notaire réalise dans un dossier. En effet, une partie importante de son travail est de veiller, selon l’article 1723 du Code civil du Québec, à garantir à l’acheteur, pour le compte du vendeur, que l’immeuble est libre de tous droits, notamment des hypothèques et des servitudes qui pourraient le grever. Pour se faire, il réalise un examen sur les titres, qui consiste en la vérification de l’histoire d’un immeuble selon les actes publiés au registre foncier et qui permet de dresser un portrait le plus exact que possible de la situation d’une propriété.
Hypothèque légale de la construction
Certains droits sont malheureusement plus difficiles à déceler, même pour le juriste, car ils peuvent exister sans être publiés. C’est notamment le cas pour l’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble. Si des fournisseurs de matériaux, des sous-entrepreneurs, ingénieurs ou ouvriers ne sont pas payés par l’entrepreneur général, une hypothèque légale en leur faveur subsiste durant 30 jours suivant la fin des travaux, au bout desquels ils ont le droit d’inscrire un avis d’hypothèque légale sur votre immeuble pour conserver leur créance garantie. Cette créance passera donc avant toute autre hypothèque déjà publiée (votre prêt hypothécaire, notamment). Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs exclut expressément l’obligation pour les entrepreneurs de garantir les créances des personnes qui ont participé à la construction. L’existence d’une hypothèque sur votre propriété, si vous ne payez pas la créance qui y est reliée, permet de prendre l’immeuble en paiement. Il est important de comprendre les difficultés auxquelles le juriste doit alors faire face et les mécanismes qui sont mis en place dans le but de protéger votre propriété.
Les institutions financières prêteuses, en ces cas, demanderont possiblement la retenue d’une partie des fonds pendant un délai sécuritaire d’au minimum 30 jours de la fin des travaux. Ainsi, il est mentionné dans l’arrêt La société hypothécaire Scotia c. Chrétien (note de bas de page 1) que le seul et unique moyen de se protéger, c’est de n’effectuer les déboursés que 30 jours après la fin des travaux, et d’avoir fait au préalable une vérification du registre foncier. Cette retenue devrait être faite même en l’absence d’institution financière, pour protéger l’acheteur. Ces mécanismes doivent être envisagés et faire l'objet d'un accord entre l'acquéreur et le constructeur, idéalement au moment de l’avant-contrat, qui se rédige la plupart du temps en l’absence d’un avocat ou d’un notaire. En surplus, avant les derniers paiements, il est prudent de demander une preuve de paiement de tous les créanciers privilégiés et de se doter d’un certificat de parachèvement des travaux. Ces méthodes n’effacent pas entièrement les risques, un délai de 30 jours étant toujours de mise avant le dernier déboursé.
Importance accrue pour les immeubles à condos
Cet avertissement est d’autant plus important lors de projets de copropriétés divises. La fin de ces travaux peut également avoir lieu dans un délai plus ou moins long après votre achat et il existe certaines incertitudes quant à la fin exacte des travaux. Ces difficultés peuvent amener le notaire à suggérer la souscription d’une assurance de titres pour couvrir les pertes causées par la présence possible de telles hypothèques, vous protégeant ainsi aussi longtemps que vous êtes propriétaire de votre unité de logement.
En effet, les personnes qui ont participé à la construction du bâtiment détiennent un droit sur toutes les unités et peuvent inscrire leur avis d’hypothèque sur n’importe laquelle des unités, voire toutes. Même si les travaux sont terminés pour une unité de copropriété depuis plus de 30 jours, la difficulté réside dans le fait qu’elle n’est pas protégée des hypothèques légales si des travaux sur des parties communes, eux, sont en cours.
Hypothèque légale du syndicat de copropriétaires
Le syndicat de copropriétaires a également une hypothèque qui lui est propre, garantissant les sommes qui lui sont dues à titre de contribution aux charges communes ainsi qu’au fonds de prévoyance, lorsque ces sommes n’ont pas été acquittées pendant plus de 30 jours. Toutefois, l’absence d’hypothèque ou sa radiation ne signifie pas l’absence de créance de la part du syndicat de copropriétaires. En effet, les sommes dues suivent la propriété de la fraction et le tiers acquéreur d’un condo peut alors être personnellement tenu au paiement des sommes dues par l’ancien propriétaire. Il faut donc aller, encore une fois, au-delà de l’examen des titres au registre et demander un état certifié des charges communes dues relativement à la fraction en cause.
En plus de cette vérification sur les titres, le notaire doit analyser de nombreux documents juridiques. Une attention particulière doit être portée au certificat de localisation et à la couverture d’assurance. À cela s’ajoute, dans le cas d’une copropriété divise, la déclaration de copropriété, qui peut se révéler être un document fastidieux à étudier, qui éclaire sur d’autres aspects de la copropriété, notamment la nature des droits dans les espaces de stationnement.
Maintenant que vous savez une partie des difficultés lors d’achats d’immeubles neufs, qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale ou d’une unité de condominium, n’hésitez pas à communiquer avec votre notaire ou votre avocat avant de conclure toute offre d’achat, car il pourra vous conseiller relativement à votre situation particulière.
1: La société hypothécaire Scotia c. Chrétien, C.Q. no 200-02-003068-956, 5 mars 1996.