Avantages Condo

Dans un jugement de la Cour du Québec, division des Petites créances1, le locataire d'un copropriétaire poursuit en même temps le syndicat de copropriété et le copropriétaire pour des dommages-intérêts subis en raison d'une chute sur des escaliers glissants.

Le contexte exposé au Tribunal

Le locataire loue depuis vingt ans une unité de condo appartenant au copropriétaire défendeur dans un immeuble en copropriété administré par l'autre défendeur, le syndicat de copropriété.

Le locataire réclame la somme de 1 784,00$ suite à une chute survenue dans l'escalier qui mène de la terrasse de son appartement au terrain de la copropriété. Le locataire reproche au syndicat et au copropriétaire d'avoir été négligents dans l'entretien de cet escalier.

Dans une décision récente de la Cour du Québec, division des Petites créances1, le Tribunal a confirmé que des travaux de remplacement d'un balcon, de marches d'escalier, de boiseries et de peinture dans une copropriété n'étaient pas de nature à requérir un vote de l'assemblée des copropriétaires selon l'article 1097 du Code civil du Québec. Le copropriétaire-défendeur ne pouvait donc pas refuser de payer sa part des travaux au motif qu'il n'avait pas voté en faveur de ceux-ci.

Le contexte
Le Syndicat réclame la somme de 5 972,41 $ à l'un des copropriétaires de l'immeuble, soit sa part d'une cotisation spéciale pour des travaux effectués aux parties communes de l'immeuble , lequel compte trois unités.
Le Syndicat a indiqué au Tribunal que les travaux consistaient à remplacer un balcon, les marches de l’escalier extérieur, les boiseries sous le balcon et des ardoises de toit, ainsi qu’à peinturer.

Dans une décision récente de la Cour du Québec, division des petites créances1, le Tribunal a jugé que le syndicat des copropriétaires avait le droit de récupérer les frais raisonnables engagés pour les mesures d'hypothèque légale prises contre un copropriétaire qui ne payait pas ses charges communes.

Le contexte selon le Tribunal
Le Syndicat réclame 7 901,41 $ à l'un des copropriétaires de l'immeuble. Le syndicat demande que le copropriétaire soit condamné à lui rembourser cette somme, laquelle représente les honoraires et débours extrajudiciaires de ses avocats. Le syndicat a engagé ces frais dans ses efforts pour recouvrer les frais de condo réguliers et une cotisation spéciale impayés par le copropriétaire. Le syndicat a publié une hypothèque légale contre la fraction du copropriétaire et a signifié un préavis d'exercice de son droit.

La question suivante continue de nous être posée régulièrement par les membres des conseils d'administration des copropriétés et par les copropriétaires: "Il n'y a personne qui voudrait siéger sur le conseil d'administration, alors pouvons-nous tout simplement confier le tout à un gestionnaire et le laisser s'en occuper?" Notre réponse est négative.

Une copropriété peut être formée d'aussi peu que de deux unités d'habitation, peu importe la taille de la copropriété. La loi prévoit que la gestion courante du syndicat peut être confiée à un gérant, choisi ou non, parmi ses copropriétaires. Ce gérant qui agit à titre d'administrateur du bien d'autrui sera chargé de la simple administration.1 Dans la majorité des cas, la déclaration de copropriété accorde le pouvoir au conseil d'administration de retenir les services d'un gestionnaire et de fixer le montant de ses honoraires.

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des petites créances1, le Tribunal a jugé qu'un copropriétaire de l'immeuble n'avait pas prouvé que l'eau d'arrosage de son voisin, trois étages plus haut, était responsable de la détérioration des surfaces peintes de son balcon. Le syndicat de copropriété, appelé en garantie par le copropriétaire poursuivi, n'en est pas responsable non plus selon le Tribunal.

Les prétentions des parties selon le Tribunal
Le demandeur et le défendeur possèdent des condominiums respectivement situés aux 24e et 27e étages de l'immeuble.
Le demandeur accuse le défendeur d'avoir mal entretenu le balcon de son condominium entraînant ainsi l’écoulement d’eaux usées. Le demandeur lui réclame donc 4 300 $ en dédommagement de dégâts d’eau à son balcon.

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des Petites créancesi, un copropriétaire qui a posé une affiche «À louer» pour son unité de condo, alors que la pose est interdite par la déclaration de copropriété, s'est vu condamné par le Tribunal à rembourser les frais d'avocats engagés par le syndicat de copropriété.

Les parties et leurs prétentions
Le syndicat de copropriété de l'immeuble réclame à l'un des copropriétaires de l'immeuble, la somme de 575,56 $ en remboursement des honoraires d’avocats engagés pour lui envoyer une mise en demeure. Le syndicat prétend devant le Tribunal, que l'affiche «À louer» posée par le copropriétaire dans sa partie privative est interdite par la déclaration de copropriété.

Dans un jugement récent de la Cour du Québec, division des Petites créancesi, la demande en dommages par un ex-copropriétaire contre les syndicats de copropriété pour dommages pour vices cachés, fut rejeté par le tribunal. Cet ex-copropriétaire réclamait à son ancien syndicat de copropriété le montant auquel il a été condamné à payer aux acheteurs de son unité. Ces derniers lui réclamaient leur part d'une cotisation spéciale payée pour la mise à norme des cheminées non conformes des unités.

Les prétentions des parties
L'ex-copropriétaire réclame à son ancien syndicat de copropriété vertical, ainsi qu'au syndicat horizontal duquel fait partie le syndicat vertical, la somme de 4 588,82$, somme qu'elle a payée aux acheteurs de son unité à la suite d'une poursuite pour vices cachés affectant l'unité.

Un aspect important des assurances d'une copropriété divise est le fait que le législateur a cru bon de confier à une tierce partie, la gestion de la reconstruction de l'immeuble, et de l'indemnité versée par l'assureur du syndicat en cas d'un sinistre majeur.

En effet, l'article 1075 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

«1075. L'indemnité due au syndicat à la suite d'une perte importante est, malgré l'article 2494, versée au fiduciaire nommé dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par le syndicat.

Beaucoup de copropriétaires entendent parler des copropriétés dites «verticales» versus des copropriétés dites «horizontales» ou «initiales», et se demandent quelle est la différence entre les deux.
En fait, les deux sont reliées, et voici comment.

Une méthode de développer un projet immobilier en copropriété
Les termes copropriété verticale, et copropriété horizontale, ou initiale, sont utilisés pour décrire les différents niveaux de la copropriété lorsque le promoteur immobilier désire développer et construire son projet par phases, suivant la méthode de déclarations dites «concomitantes».

N'oublions pas que le mariage crée une certaine protection à l'égard des époux, que ce soit au moment du divorce ou au décès. Rappelons-nous également que le conjoint de fait, soit celui avec qui on fait vie commune, que cela fasse un an, ou trente ans, ne bénéficie pas de ces mêmes protections créées par la loi. Si on souhaite alors être protégé, il faut prévoir les documents en conséquence. Bien que le conjoint marié ou uni civilement ne bénéficie pas d'une protection totale en cas de décès, surtout si le couple a des enfants mineurs ensemble, il ne faut toutefois pas négliger les conséquences légales d'un mariage ou d'une union civile : le simple fait de vivre séparément, que ce soit depuis de nombreuses années, ne modifie pas ce statut légal.