Avantages Condo

Rappelons qu’en décembre 2010, le Projet de loi 122, étant la Loi modifiant la Loi sur le bâtiment concernant principalement la modernisation des normes de sécurité, entrait en vigueur sans laisser la population indifférente. D'une part, rappelons-le, parce que cette législation faisait suite à des accidents regrettables qui ont coûté la vie à deux personnes (panneau de béton se détachant de la façade d’un hôtel et dalle de béton se détachant d’un stationnement souterrain). D'autre part, parce que la réglementation qui allait s'ensuivre risquait d'apporter avec elle des coûts importants pour les propriétaires.

Le projet de règlement attendu depuis plusieurs mois a été publié le 20 juin 2012 à la Gazette officielle du Québec. Le Règlement visant à améliorer la sécurité dans le bâtiment, ajoutera donc un chapitre nommé Bâtiment au Code de sécurité, tel qu’expliqué lors d’un article antérieur.

Suite aux consultations publiques tenues aux mois de mars, avril et mai 2012, auxquelles nous avons déposé un mémoire écrit et avons fait des représentations, le 7 novembre dernier le Comité consultatif sur la copropriété a déposé son rapport auprès du Ministre de la justice, Monsieur Bertrand St-Arnaud et au Conseil d'administration de la Chambre des notaires du Québec.

En plus de présenter un survol des renseignements recueillis lors de ces consultations publiques, ce rapport contient des recommandations de modifications législatives visant la copropriété divise au Québec, lesquelles seront étudiées par le Ministre de la justice et donneront possiblement lieu à des modifications législatives touchant la copropriété.

En cette période des fêtes, l'équipe d'Avantages Condo désire vous souligner son appréciation de vous compter parmi ses membres, et tient à vous exprimer ses meilleurs vœux.

Au plaisir de vous servir en 2013!

Il n’y a pas d’obligation dans la loi pour le locataire de souscrire une assurance habitation ou responsabilité. Par contre, il faut savoir qu’il peut s’agir d’un avantage important lors d’un sinistre. L’assurance habitation est considérée comme une assurance de dommages, qui selon le Code civil du Québec, garantit contre les conséquences d’un évènement pouvant porter atteinte au patrimoine d’une personne, donc ce dont elle est propriétaire. Lorsque provient un évènement qui cause un dommage, le locataire peut en être tenu responsable. Par exemple, les dégâts d’eau causés par la baignoire trop remplie d’eau qui se propage dans les autres logements, un feu provenant de votre cuisine parce que vous avez été inattentif durant un instant, sont des exemples d’évènements qui peuvent causer la perte des biens de nombreux occupants d’un même immeuble. La facture des pertes peut monter assez rapidement, autant au niveau des dommages à l’immeuble du propriétaire, que ceux aux biens des autres locataires. Si vous n’avez pas d’assurance, c’est de votre poche que devront possiblement sortir les sommes nécessaires pour réparer les dommages causés dans l’éventualité où vous étiez tenu responsable, ou si vos biens ont été endommagés lors d'un sinistre.

Parfois, des administrateurs et des copropriétaires soulèvent la question à savoir si, au moyen d'une modification à la déclaration de copropriété adoptée par l'assemblée des copropriétaires, peuvent-ils changer le nombre de voix requis pour prendre une décision ?

Il s'agit d'une question intéressante. Au niveau de la motivation que peuvent avoir des administrateurs ou des copropriétaires à songer à une modification de cet ordre, nous pensons à la difficulté d'obtenir parfois les majorités requises pour voter sur des questions comme la modification des parties communes, la modification de l'acte constitutif de la déclaration, ou même une acquisition immobilière par le syndicat. Dans ce cas, certains souhaiteraient à ce que ces décisions puissent selon une majorité plus faible que celles prescrites par les articles 1097, 1098 et et 1108 du Code civil du Québec.

Que se passera-t-il si vous devenez inapte ? Qui prendra soin de vous et de vos biens si vous ne pouvez plus le faire? Il faut savoir que l’inaptitude peut prendre plusieurs formes et peut avoir différentes intensités. Par exemple, elle peut être due à un coma suite à un accident ou à une maladie dégénérative. Lorsque l’inaptitude est constatée, une procédure est enclenchée afin de créer un régime de protection au majeur inapte. Une assemblée de parents, d’alliés ou d’amis aura lieu afin qu’ils se prononcent sur la personne, appelée tuteur ou curateur, qui serait la mieux placée pour prendre soin de vous et de vos biens. De plus, ils identifieront ceux qui devraient faire partie du conseil de tutelle ou de curatelle, un peu de la même manière que pour le mineur, rappelons-le. Il est important de savoir que le tuteur devra obtenir le consentement du conseil de tutelle et même du tribunal pour effectuer certaines actions. Par exemple, le tuteur devra obtenir l’autorisation du tribunal pour vendre ou hypothéquer un bien d’une valeur de plus de 25 000$, comme votre immeuble à revenus.

De façon générale, le conjoint marié ou uni civilement ne peut faire ce qu’il veut de la résidence servant à la famille sans le consentement de l’autre conjoint, peu importe qui en est propriétaire entre les deux époux.

La résidence familiale est celle où les membres de la famille exercent leurs principales activités et peut aussi faire l’objet d’une location, donc nul besoin d’en être propriétaire. Il faut toutefois, pour être protégé, aviser le propriétaire du logement qu’il s’agit de la résidence utilisée pour la famille, en vertu de l’article 403 du Code civil du Québec.

Le copropriétaire qui signe et qui remet sa procuration à une personne de son choix, ne perd pas alors l'exercice personnel de ses droits. Il pourra ainsi choisir de révoquer sa procuration à tout moment afin de reprendre l'exercice personnel de ses droits, et le copropriétaire qui choisira d'assister en personne à l'assemblée des copropriétaires pourra exiger que la procuration lui soit remise par son mandataire. Certains copropriétaires préféreront d'y assister en personne tout en permettant à leur mandataire d'exercer leur droit de parole lors de l'assemblée, mais le copropriétaire devra vivre avec ce choix: il n'y a qu'un droit de parole, et ce afin d'éviter que des questions et des propositions soient formulées de manière cumulative par le copropriétaire et son mandataire. Le copropriétaire ne pourra donc adopter une telle stratégie afin de monopoliser ou d'abuser de son droit de parole au détriment des autres copropriétaires présents. Toutefois, à notre avis, la présence du copropriétaire et de son mandataire, semble aller à l'encontre du but visé par le mandat, c'est-à-dire de représenter et d'assister à la place d'une personne.

Lorsqu'une assemblée générale annuelle ou spéciale du syndicat de copropriété est convoquée, la majorité des copropriétaires choisiront d'y assister pour exercer leur droit de parole et de vote sur les questions du ressort de l'assemblée des copropriétaires. Toutefois, il est possible qu'un copropriétaire ne puisse pas y être présent pour diverses raisons. Dans ce cas, tout copropriétaire peut se faire représenter à l'assemblée par la personne de son choix, laquelle exercera tous les droits du copropriétaire de la même manière que le copropriétaire s'il était présent. Il s'agit d'un mandat aux termes de l'article 2130 C.c.Q.: «Le mandat est le contrat par lequel une personne, le mandant, donne le pouvoir de la représenter dans l'accomplissement d'un acte juridique avec un tiers, à une autre personne , le mandataire qui, par le fait de son acceptation, s'oblige à l'exercer. Ce pouvoir et, le cas échéant, l'écrit qui le constate, s'appellent aussi procuration.»

- Vérifiez le prix moyen dans votre secteur. Un prix beaucoup plus bas que la moyenne pourrait être source de problème ou d’un manque de sérieux. En effet, les entreprises de déneigement équipées de machineries spécialisées ont des coûts fixes et doivent facturer leurs clients en fonction de leurs dépenses. Accepter une soumission trop basse pourrait être hasardeux pour vous. À l’opposé, vous pourriez négocier avec l’entrepreneur dans le cas d’un prix plus élevé.