Dans certains cas bien précis, le Code civil du Québec prévoit que le nombre de voix qui peuvent être exprimées personnellement par un copropriétaire peut être réduit. Ces règles sont édictées par le législateur afin d'éviter à ce qu'un copropriétaire qui possède la majorité des fractions et des voix puisse contrôler l'assemblée des copropriétaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Dans d'autres circonstances, les voix des copropriétaires privés de leur droit de vote en raison de leur défaut d'acquitter sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance depuis plus de trois mois doivent être soustraites du total des voix des copropriétaires.
Le cas des copropriétés de moins de cinq fractions
L'article 1091 du Code civil du Québec prévoit que, lorsqu'un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.
Donc, sur le plan pratique, dans une copropriété formée de quatre fractions, dont trois qui appartiennent à la même personne, les voix que pourra exprimer cette personne doivent obligatoirement être réduites au nombre détenu par l'autre copropriétaire en application de l'article 1091 C.c.Q. Voici une illustration de ce principe :
Le but de l'article 1091 C.c.Q. est donc d'éviter que Monsieur XYZ puisse contrôler l'assemblée des copropriétaires et tourner toute décision en sa faveur, possiblement au détriment de Madame ABC. Il faut comprendre toutefois que cette protection législative a pour effet d'imposer l'unanimité pour la prise des décisions en assemblée. Toutefois, il est important à noter que cette réduction des voix n'a d'effet que dans le contexte de l'assemblée des copropriétaires et n'a pas pour effet de réduire la quote-part des charges auquel est tenu Monsieur XYZ, soit 75% de toutes les charges découlant de l'exploitation de l'immeuble et des contributions au fonds de prévoyance.
Le cas d'un promoteur/copropriétaire d'une copropriété de cinq fractions et plus
Afin d'éviter qu'un copropriétaire qui aura agi à titre de promoteur d'un projet en copropriété comptant cinq fractions et plus puisse contrôler l'assemblée des copropriétaires à son avantage, l'article 1092 C.c.Q. prévoit que ce promoteur/copropriétaire ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de 60% de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété. Par la suite ce nombre est réduit à 25%.
Aux termes de l'article 1093 C.c.Q., est considéré comme «promoteur» celui, qui au moment de l'inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.
Voici une illustration de ce principe :
Donc, selon l'exemple ci-haut le promoteur devenu copropriétaire pourra exprimer le nombre de voix suivantes:
Jusqu'au 2e anniversaire de la publication de la déclaration: 80 voix sur 100
Lendemain du 2e anniversaire jusqu'au 3e anniversaire: 70 voix sur 100
Lendemain du 3e anniversaire et toutes les années subséquentes: 35 sur 100
Le cas du non-paiement des charges communes
Aux termes de l'article 1094 C.c.Q., tout copropriétaire qui, depuis plus de trois mois n'a pas acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote.
L'effet des réductions de voix
Lorsque les voix d'un copropriétaire ou de l'ancien promoteur immobilier sont réduites par l'application des articles 1091 ou 1092 C.c.Q., il y a un effet définitif sur les décisions ordinaires de l'assemblée des copropriétaires qui requièrent la simple majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée
Toutefois, lorsque les mêmes réductions s'appliquent et que
l'assemblée doit voter sur une question nécessitant la majorité en nombre et en voix, soit les sujets énumérés aux articles 1097, 1098 et 1108 C.c.Q., le nombre total des voix des copropriétaires doit être réduit d'autant par l'application de l'article 1099 C.c.Q., ce qui a pour effet de réduire son impact.
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